עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: רוכשים נחלה ומתכננים להרוס את בית המגורים הישן ולבנות חדש תחתיו ? היזהרו ממלכודת מס הרכישה !
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - מיסוי מקרקעין - מס רכישה - מלכודת מס - תכנון מס - הריסת בית המגורים - דירת מגורים יחידה - קרקע
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
רוכשים נחלה ומתכננים להרוס את בית המגורים הישן ולבנות חדש תחתיו ?
היזהרו ממלכודת מס הרכישה !
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

אנו נתקלים שוב ושוב במלכודות מס במסגרת עסקאות מכר ורכישה של נחלות, כאשר היצירתיות של רשויות המס רק הולכת ומתרחבת ומגיעה למקומות עליהם בעלי הנחלות ככל לא חשבו.    
ברשימה זו נבקש להתמקד במלכודת מס רכישה בגין מרכיב בית המגורים בנחלה, אליה יכול ליפול כל רוכש של נחלה ואף מי שמבקש לרכוש את חלקיהם של אחיו בנחלה אשר התקבלה בירושה ומשולמים בגינה תשלומי איזון בין היורשים.

נתחיל בסיפור שהגיע לשולחננו ולאחר מכן נסביר את התקלות בעסקה ואת המסקנות המתבקשות.

ראובן רכש נחלה במרכז הארץ בשווי של 7,000,000 , הנחלה כללה בית מגורים ישן בשטח של 120 מ"ר. בעת רכישת הנחלה לא היו רשומות דירות מגורים נוספות על שמו של ראובן ולמעשה הנחלה היתה הנכס היחיד עבורו. במסגרת זו, ראובן היה זכאי לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין בגין "דירה יחידה". הואיל ושווי בית המגורים במסגרת "השומה העצמית" נקבע לסך של 4,000,000 מתוך סך התמורה, ראובן התכוון לשלם מס רכישה בסך של כ- 120,000 , בגין מרכיב בית המגורים.מיד לאחר החתימה על הסכם המכר, אצה לראובן הדרך והוא הגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה להיתר בניה, במסגרתה סימן את הבית להריסה וביקש לבנות בית מגורים חדש בשטח של 300 מ"ר בנחלה.    

בחלוף מספר חודשים, לפתע קיבל ראובן דרישה מרשויות המס, בה נכתב, כי לאחר ביקור בנחלה ולאחר שהתקבלו מסמכים מהועדה המקומית עולה, כי בית המגורים בנחלה הינו להריסה ועל כן, נשללה מראובן הזכות לקבל את מדרגות מס הרכישה בגין דירה יחידה והוא נדרש לשלם מס רכישה בגין הנחלה ללא בית מגורים. כלומר הסך של 4,000,000 שהיה אמור להיות משולם לפי מדרגות של "דירה יחידה" שולם לפי "קרקע" וחויב בסך של 6%, ועל כן, גובה המס עמד על סך של240,000.
    
ראובן הנדהם לא ידע את נפשו מרוב הלם, כאשר לפתע נפלה על ראשו דרישה לתשלום מס רכישה הגבוהה בסך של למעלה ממאה אלף שקלים מהסכום שהוא התכוון לשלם. בסופו של יום הנושא הוסדר, אך חשוב לציין בפני הקוראים מה היתה "התקלה" של ראובן בהתנהלות וכיצד יש לפעול בעתיד במקרים מסוג זה.    

ראשית נסביר, כי בגין רכישת מרכיב "בית המגורים" הקיים בנחלה זכאי הרוכש לתשלום מס רכישה לפי "דירת מגורים יחידה", אשר מגלמת הטבת מס משמעותית ביחס לחלופה של רכישת "קרקע".     
לדוגמא, נניח כי נחלה נרכשת בסך של 4,000,000 ושווי בית המגורים בנחלה הינו 2,000,000 . לפי חישוב של "דירת מגורים יחידה" מס הרכישה הינו 22,367 , בעוד שבחישוב לפי "קרקע" מס הרכישה הינו 120,000 . במקרים רבים, נרכשות נחלות הכוללות בתים ישנים המשמשים למגורים אך מבחינת הקונה הם מיועדים להריסה והקונה מעוניין להגיש בהקדם בקשה להיתר לבנית בית חדש וגדול בנחלה ולעתים אף יותר מבית אחד. מצב זה, עשוי להכניס את הרוכש למלכודת מס, כפי שראינו במקרה של ראובן לעיל, אם הבקשה להיתר תוגש לוועדה לתכנון ובניה בשלב מוקדם מדי.ונסביר במה דברים אמורים,בכדי להיות זכאי לתשלום מס רכישה לפי "דירת מגורים" נפסק כבר על ידי בית המשפט העליון, כי המבחן לייעוד הדירה למגורים חייב לכלול שני אלמנטים מצטברים: האחד, אלמנט אובייקטיבי ,לאמור, שתהא זו "דירה" שיש בה פוטנציאל למגורים (שיש בה מקלחת, מטבחון, שירותים, חדרי שינה וכדומה). השני, והוא עשוי להוות מלכודת המס, אלמנט סובייקטיבי הטמון בכוונת הרוכש לייעד את "הדירה" לשמש למגורים. במקרה שבו רוכש הנחלה מייעד להריסה את בית המגורים הקיים ומבקש לבנות בית חדש תחתיו, מתקיים המבחן האובייקטיבי שהרי קיים בדירה פוטנציאל למגורים (ניתן להתגורר בדירה). אולם, המבחן הסובייקטיבי (הכוונה להשתמש בדירה למגורים) איננו מתקיים, שהרי הרוכש מייעד את הדירה להריסה ולא לשימוש למגורים!    

ככל שהרוכש ימהר להגיש בקשה להיתר בנייה להריסת הבית הקיים ולבניית הבית החדש הרי שהדבר יעיד כאלף עדים על כוונתו שלא לייעד את רכישת בית המגורים לצורכי מגורים.

מבחינה פרקטית, רשויות מיסוי מקרקעין יבדקו את העסקה המדווחת להם מספר חודשים לאחר הדיווח (על פי החוק עומדת לרשותם תקופה של 8 חודשים מיום הדיווח) ולצורך הטיפול המיסוי בתיק הם בהחלט עשויים לפנות ולקבל מרשויות התכנוןאת המידע או אף לבקש את המידע מעו"ד המטפל בעסקה ואז לשלול מהרוכש את הזכאות לתשלום מס רכישה לפי דירת מגורים יחידה ולהשית עליו תשלום מס רכישה לפי קרקע, שעשוי להגיע לסכומים גבוהים מאוד בהתאם לדוגמא שלעיל. אשר על כן, טוב יעשה הרוכש אם ישכיל ויתכנן צעדיו בחוכמה כדי להימנע ממלכודת מס רכישה זו.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark