עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: סיפור על נחלה, אמא ובת והבן ממשיך
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - בן ממשיך - נחלה - דיני משפחה במושב - פיצול נחלה - ירושה
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
סיפור על נחלה, אמא ובת והבן ממשיך
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

סיפור נוסף על מערכת יחסים בעייתית בין אמא, בת והבן ממשיך הגיע לשולחננו והפעם נדרשנו למצוא פתרון יצירתי על מנת לסייע לאמא מבוגרת ולביתה להציל את הבית שנבנה על ידי הבת בנחלה מפני האח הבוגר המתגורר גם הוא בנחלה ולפניכם סיפור המקרה.

דליה התאלמנה מבעלה לפני חמש שנים ונרשמה כבעלת מלוא הזכויות ביחס לנחלה.

דליה מתגוררת בנחלה מזה כחמישים שנה בבית בן כ- 60 מ"ר המוגדר בהיתר הבניה כבית הראשי בנחלה.

בתה של דליה, אורית בנתה בית בנחלה לפני כשלושים שנה והיא מתגוררת בו עם משפחתה בשכנות טובה לדליה.

הבן הבכור יוסי מתגורר ביחד עם משפחתו מזה למעלה מעשרים שנה, בבית מגורים שהוסב ללא היתר ממחסן חקלאי הנמצא בשטח חלקת המגורים.

בטרם הלך לעולמו אב המשפחה, התקיימו הליכים משפטיים בין ההורים לבין יוסי בשאלה האם יוסי מוגדר כבן ממשיך ולפיכך הוא זכאי לקבל את הזכויות בנחלה לאחר שההורים ילכו לעולמם לאור כך שיוסי קיבל מהוריו הבטחות בע"פ במהלך שנים כי הוא יקבל את הזכויות בנחלה לאחר שהם ילכו לבית עולמם.     
ההורים ביקשו להעביר את הזכויות בצוואה לבתם דליה והתוצאה היתה שכל המשפחה מצאה את עצמה בהליכים על מנת לברר את השאלה מי יהיה זכאי לקבל את הזכויות לאחר שההורים ילכו לעולמם.

לאחר הליכים סבוכים ומתישים שהביאו להרס רב במשפחה, הגיעו הצדדים להסכמה, כי יוסי יקבל את הזכויות בנחלה לאחר שההורים ילכו לבית עולמם.

עם חלוף השנים התבגרה דליה וכעת נותרה השאלה מה יעלה בגורלה של אורית ומשפחתה אשר בנתה את ביתה בנחלה ומתגוררת בו שנים רבות, לאחר שדליה תלך לבית עולמה?

החשש הגדול היה שיוסי לא יאפשר לדליה לבצע הליך של פיצול הבית מהנחלה והמלחמה על הזכויות תחל לאחר שהאם תלך לעולמה. לאורית היה ברור שהיא לא תוכל לעמוד בהליכים משפטיים ואנו נדרשנו למצוא פתרון שיבטיח את הזכויות של אורית בבית.

לאחר שבחנו את ההיבטים המשפטיים, המיסויים והתכנוניים ביחס לנחלה, החלטנו לבצע הליך של העברה ללא תמורה של הזכות במגרש עליו בנוי הבית של דליה שיפוצל מהנחלה. בתהליך זה חתמו דליה וביתה על תצהירי העברה שקבעו כי הזכויות בבית הינם של אורית וכי היא תקבל ללא תמורה זכות במגרש בשטח של כ- 500 מ"ר עליו בנוי בית המגורים שיפוצל מהנחלה. בנוסף חתמה דליה על יפוי כח בלתי חוזר המאפשר ביצוע של כל הפעולות הנדרשות הן במישור הקנייני והמיסויי והן במישור התכנוני, על מנת להשלים את המתנה ולהעביר את הזכויות בבית ע"ש אורית.

התצהירים דווחו לרשויות מיסוי מקרקעין, אשר בחנו את העסקה וקבעו את השווי של הזכויות בהתאם לשווי הבית שעדיין לא פוצל מהנחלה. יובהר, כי העברת המגרש המפוצל ללא תמורה מהאמא לביתה פטורה ממס שבח וחייבת במס רכישה נמוך (1/3 ממס הרכישה הרגיל).

שווי הזכויות, לצורך חישוב מס הרכישה, נקבע בהפחתה ביחס לשווי השוק של הבית, לאור העובדה כי בשלב זה לא מדובר במגרש סחיר ועל כן שולם מס רכישה מופחת. נסביר בנקודה זו, כי בתהליך פיצול הבית מהנחלה, תשלם אורית מס רכישה נוסף בסך של 6% בגין דמי ההיוון שישולמו לרשות בגין רכישת הזכויות. אישורי המיסים (מס רכישה ומס שבח) נדרשים גם על מנת שבבוא העת ניתן יהיה לרשום את זכויות החכירה בטאבו.

עוד הוחלט, כי הליך פיצול הבית מהנחלה יחל באופן מידי ולצורך כך, אורית שכרה שירותי אדריכל הבקיא בתחום על מנת שיתחיל בהליך הכנת התב"ע. לאור העובדה כי הליכי אישור התב"ע אורכים זמן רב, ובעוד התהליך קורם עור וגידים, הלכה דליה לבית עולמה.

כחודש לאחר שדליה הלכה לבית עולמה קיבלה אורית מכתב מאחיה יוסי המורה לה לעזוב את ביתה ביחד עם משפחתה בתוך 6 חודשים מקבלת המכתב. בתגובה הובהר ליוסי, כי אורית קיבלה את הזכות לבצע הליך של פיצול ביתה מהנחלה עוד כשדליה היתה בחיים וכי הליך הפיצול נמצא בתהליכים מתקדמים.

הצדדים נפגשו במסגרת הליכי גישור ולאחר שיוסי הבין את המצב המשפטי "הבעייתי" מבחינתו, הוא החליט לוותר על המלחמה מול אחותו והסכים לאפשר לה לסיים את הליכי הפיצול ולרשום את הזכויות בבית על שמה.

במקרה המתואר לעיל, סבך הטעויות החל כאשר ההורים אפשרו ליוסי לבנות את הבית בנחלה, מבלי שהם חתמו עמו על הסכם המסדיר את הזכויות שלו בבית ובנחלה בכלל. מצב זה וטעויות נוספות שעשו ההורים במהלך הדרך, אפשרו ליוסי לנצל את החולשה של ההורים ולקבל בסופו של יום את הזכויות בנחלה. התנהלות זו אף העמידה בסיכון את הזכויות של אורית על ביתה וייתכן כי במקרה אחר הדברים לא היו "מסתדרים" כמו במקרה שלנו והאחים היו נלחמים ביניהם שנים בבתי משפט ומפרקים כליל דורות של המשפחה.

במקרה שלנו נזכיר, כי הבית של יוסי נבנה ללא היתר וכי בתהליך העברת הזכויות וביצוע הליך פיצול הבית של דליה מהנחלה, צריך יהיה להתמודד ראשית, עם הבית של יוסי הבנוי ללא היתר ובנוסף, עם סיכון לדרישה של דמי שימוש מצד רמ"י בגין השנים בהם נעשה שימוש בשטח המבונה ללא היתר, דבר שעשוי להשית הוצאות של עשרות ומאות אלפי שקלים על יוסי.

המסקנות המתבקשות מהסיפור שהובא לעיל הינן, כי יש להקפיד ולחתום על הסכם עם הילדים בטרם הבניה בנחלה במסגרתו יוסדרו הזכויות של הילדים בבית שייבנה על ידם ובמימונם ואף יובהר, כי הזכויות בנחלה שייכות להורים בלבד ושיקול הדעת בכל מקרה נותר בידיהם.

הסכם זה, יאפשר להתמודד בצורה הטובה ביותר עם סיטואציות שיתרחשו בעתיד ולא יאפשר לילדים לבצע פעולות בניה בנחלה ללא היתר בהתאם להוראות שייקבעו בהסכם.

ההסכמות מראש, יחסכו לצדדים עלויות, הוצאות, ועגמת נפש, וימנעו מצב בו הרשויות יפעלו כנגד ההורים במסגרת הליכי אכיפה בגין בניה ללא היתר וידרשו הסדרה, הריסה, קנסות, דמי שימוש וכו'.

הצעתי היא, כי לא תאפשרו לילדים להסב מבנים בנחלה לבתי מגורים ללא היתר, הצעה זו טובה להורים ולילדים כאחד. נכון, כי בשלב הראשון נראה "קורץ" להסב מבנה לבית מגורים שהרי שנים רבות השכנים עושים זאת "ולא עשו להם דבר" או "למה שאלינו יגיעו אתה יודע מה קורה במושב?"     

אז חשוב שתדעו - נכון הוא ששנים רבות לא התבצעה אכיפה בנושא של חריגות בניה באופן גורף אלא באופן סלקטיבי בלבד - אך במצב השורר כיום, ובמסגרת הגברת האכיפה מצד רמ"י והיישום של החלטה 1355 במושבים, פעולות של בניה ללא היתר, שימושים חורגים ושימושים לא מוסדרים, מסכנים את בעל הנחלה באופן לא סביר מה שעשוי להשית עליו עלויות ניכרות שברוב המקרים לא מצויות בכיסו ובד"כ הם יושלמו על ידו למרות שהילדים ביצעו את ההפרות.     

במקרים לא מבוטלים בהם לא נחתמו הסכמים בין הורים לילדים, הורים הגיעו למצב שאין להם שליטה על הנחלה וכאשר הם התבגרו התלות שלהם בילדים הלכה וגברה והביאה לכך כי הם ביצוע פעולות ביחס לזכויות בנחלה שלא היתה להם כל כוונה לבצע.     

הסכם בין הורים לילדים מגדיר את מערכת היחסים באופן מדוייק ומאפשר "שקט" בתוך המשפחה בייחוד במקרים בהם ילד אחד בונה בית בנחלה ואחרים אינם מתגוררים במושב וחוששים למצבם.

יש לשמור מכל משמר על הזכות של ההורים להוריש, למכור, לשעבד ולבצע כל פעולה לפי שיקול דעתם הבלעדי עד שילכו לבית עולמם. בהסכם שייחתם בין ההורים לילדים יש לשים לב היטב לסוגיית ההלוואה שמבקש הילד הבונה לקבל מהבנק כאשר הנחלה רשומה ע"ש ההורים.    

חשוב להדגיש בהסכם, כי לבן הזוג של הבן/הבת אין זכויות בנחלה מכל מין וסוג, אלא זכויות בחלק המבונה בלבד וכן להביא לכך שייחתם הסכם ממון המסדיר את היחסים בין הילד/ה לבן/בת הזוג.

במקרה אשר טופל על ידנו, התערערו יחסים במהלך בניה של הבית בנחלה בין ההורים לבין הבן ובת זוגתו, כאשר הבניה החלה והבקשה לחתום על ההסכם הגיע מצד ההורים במהלך הבניה. הבן ובת זוגתו סירבו לחתום על הוראות ההסכם שקבעו כי לילדים אין כל חלק בנחלה למעט "בבלוקים" וכי ניתן יהיה לפנות אותם מהנחלה בכפוף להשבת העלויות בגין "הבלוקים" בכל עת בהתאם לשיקול דעת ההורים. במקרה זה המחלוקת נפתרה בגישור, אך היא בנקל היתה יכולה להגיע להליכים משפטיים סבוכים ולגרום לקרע עמוק במשפחה.

על כן, תקדימו מחשבה ותבצעו את ההסדרה של היחסים בטרם הבניה ולא במהלכה או לאחריה, גם אם אתם סמוכים ובטוחים כי במשפחה שלכם זה לא יקרה.

כאשר בסיפור מעורבים נחלה אחת, מספר ילדים, כלות, חתנים, חותנים וחותנות, גם במשפחה הטובה ביותר הדברים יכולים להסתבך ולהגיע למחוזות עליהם לא חלמתם ואם תביטו מסביבכם אני בטוח שתוכלו לראות זאת קורה במציאות.

נסיים בעדכון, כי החלטה 1355 שביטלה את החלטה 1155 קיבלה תוקף ונחתמה על ידי שר האוצר ביום 29.6.14. החלטה 1355 הטמיעה לתוכה מספר תיקונים להחלטה 1155 והתיקון העיקרי הוא בנושא אישור הגדלה של חלקת המגורים ל- 2.5 במחוז מרכז בשטח רציף ובאזורי עדיפות לאומית בשטח רציף ככל שניתן. ההחלטה קבעה כי רמ"י צריכה לגייס כח אדם על מנת שניתן יהיה ליישם אותה באופן שוטף.    


נכון להיום, אגף חוזים לדורות בהתיישבות מטפל במקרים מיוחדים ובפניות בודדות נוכח העדר כח אדם.     
בזמן הקרוב רמ"י תפרסם את נהלי העבודה שהוטעמו תוך כדי עבודה במסגרת הפיילוט הנערך במושבים קדרון ואמץ ואף תרחיב את הפיילוט למושבים נוספים.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il   
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark