עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: זכרון דברים בעיסקת מקרקעין – הסיכונים רבים מהתועלת
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - רכישת נכס מקרקעין - זכרון דברים - סיכונים משפטיים - זכרון דברים כחוזה מחייב - ייעוץ משפטי - תיווך
 
עורך דין אורי אסא

  מאת: עו"ד אורי אסא
זכרון דברים בעיסקת מקרקעין – הסיכונים רבים מהתועלת
מאת: עו"ד אורי אסא


ברשימה זו נבקש לעמוד על הסיבות בגינן רצוי ביותר להימנע מלחתום על זכרון דברים בעת מכירת/רכישת נכס מקרקעין, ומדוע מומלץ ביותר לבצע את העיסקה רק בדרך של חתימת הסכם מפורט שנערך לאחר ביצוע כל הבדיקות הדרושות (בטאבו, מינהל מקרקעי ישראל וכיו"ב) והעמדת כל הבטחונות הנחוצים בנושא (למשל, להבטחת תשלומי המיסים על ידי הצדדים). ההתייחסות תהא בהבט של דירת מגורים, אולם הדבר נכון גם לגבי נכסי מקרקעין אחרים.

כידוע, מכירת/רכישת דירת מגורים, אינה משימה קלה, ולרוב, יש צורך במאמץ ניכר וזמן ממושך עד לאיתור הקונה/הדירה המבוקשת. בשלב זה עולה בדרך כלל השאלה, האם לחתום על זכרון דברים בין המוכר והקונה או שיש להמתין לעריכת חוזה מסודר לאחר משא ומתן בין עורכי הדין של הצדדים. לעיתים רב הפיתוי לחתום על זכרון דברים, על מנת להבטיח, כביכול, את העיסקה, אלא שהסיכונים הטמונים בכך עולים בדרך כלל לאין שיעור על התועלת שבחתימתו, אשר עלולה לסבך מאוד את הצדדים.

מרבית עורכי הדין ממליצים ללקוחותיהם להימנע מלחתום על זכרון דברים
מרבית עורכי הדין העוסקים בתחום המקרקעין מייעצים ללקוחותיהם, להימנע מחתימת זכרון דברים ולהמתין עד לעריכת הסכם מסודר, ואין זה משנה אם מדובר במוכר או בקונה, כל אחד מהם עלול למצוא עצמו נפגע בעקבות חתימת זכרון דברים, כפי שיפורט בהמשך. יש לדעת, כי בדרך כלל, לא נדרשים יותר מימים ספורים על מנת להשלים את המשא ומתן ואת כל הבדיקות ולהגיע לחתימת חוזה מפורט.

מהו זכרון דברים
בדרך כלל זכרון דברים הינו מסמך קצר ותמציתי אשר נערך על ידי הצדדים עצמם לאחר שהסכימו ביניהם על העיסקה, כאשר הפרטים שלרוב כלולים בו הינם: פרטי הצדדים, פרטי הנכס נשוא העיסקה, המחיר עליו הוסכם ומועד מסירת החזקה בנכס.

זכרון דברים הינו חוזה מחייב
פסיקת בתי המשפט קבעה, כי לזכרון דברים תוקף משפטי מחייב כחוזה לכל דבר, וזאת כאשר היה קיים רצון מצד שני הצדדים להתקשר זה עם זה, וכאשר זכרון הדברים כולל את הפרטים הבסיסיים הנחוצים. קביעה זו משמעותה, כי צדדים שחתמו על זכרון דברים, רק מתוך מטרה להבטיח לעצמם את העיסקה, ימצאו עצמם כבולים בהסכם מחייב, כאשר אינם יודעים עדיין כלל את טיב העיסקה שלפניהם.
בענין זה יודגש, כי בנכס מקרקעין (להבדיל מנכס מטלטלין), קיימת חשיבות מכרעת לענינים שאינם נראים בעין, כלומר, לנושא הזכויות הערטילאיות בנכס. כאשר נמכר נכס מקרקעין, מה שמועבר מעבר לנכס הפיזי עצמו הינן הזכויות בנכס (בעלות, חכירה וכד'), ואם לא ברורות הזכויות בנכס, אם נפל בהן פגם או אם קיימת עליהן מגבלה כלשהי (כגון, עיקול, משכנתא וכד'), וכן אם קיים פגם פיזי בנכס כגון חריגות בנייה, הרי לא נעשתה העיסקה המבוקשת ואין היא מצדיקה את המחיר שנקבע, אם בכלל את העיסקה כולה.

הסיכונים בחתימת זכרון דברים טרם ביצוע כל הבדיקות הנדרשות
לשם ההמחשה; אדם ראה דירת מגורים אשר נשאה חן בעיניו והוא מעונין לרכוש אותה, ולאחר משא ומתן מסחרי עם המוכר הגיעו הצדדים להסכמה על מחיר הנכס. אם יחתום הקונה על זכרון דברים טרם עריכת הבדיקות הנדרשות, הינו עלול למצוא עצמו מחוייב לרכוש נכס במחיר עליו הוסכם, כאשר עקב פגמים או מגבלות על הזכויות בדירה, כלל לא כדאי לרכוש את הנכס או ששוויו נמוך באופן משמעותי מהמחיר עליו הוסכם.

כאמור, חתימת זכרון דברים עלולה לגרום נזקים הן למוכר והן לקונה. מוכר דירה עלול למצוא עצמו כבול במסמך חוזי עם קונה, אשר אינו משלם לו עבור הדירה למרות שהתחייב לעשות כן, כאשר הקונה אף יכול לרשום לעצמו הערת אזהרה על הנכס מכח זכרון הדברים שנחתם. במצב זה המוכר מצד אחד אינו יכול למכור את הדירה לאף קונה אחר ומצד שני אינו מקבל את כספו עבור הנכס. לגבי רוכש הנכס, זה עלול למצוא עצמו כבול במסמך חוזי מחייב לרכוש את הנכס, אף שקיימים פגמים בזכויות המוכר בנכס או בעיות במבנה עצמו כגון חריגות בניה וכיו"ב. שני הצדדים עלולים למצוא עצמם מנהלים מערכה משפטית ארוכה ויקרה על מנת להשתחרר מאותו זכרון דברים.

יש לשקול היטב המלצות מצד מתווכים לחתום על זכרון דברים
פעמים לא מעטות, מי שמעודד את הצדדים לחתום על זכרון דברים ביניהם הינו המתווך אשר מעורב בעיסקה. בענין זה יובהר, כי בהתאם לפסיקה, מתווך זכאי לקבלת שכרו עם חתימת חוזה מחייב בין הצדדים, וכאמור לעיל, היות והפסיקה הכירה בזכרון דברים כחוזה מחייב, הרי שעם חתימתו זכאי המתווך לקבלת שכר תיווך, אף אם לאחר מכן לא נחתם חוזה מפורט. יצויין, כי למתווך עצמו אסור לערוך או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי לרבות זכרון דברים והדבר עלול לשלול ממנו את שכרו. לכן, יש לשקול היטב המלצת מתווכים לחתום על זכרון דברים, שכן כמפורט לעיל, הסיכונים בדרך כלל רבים מהתועלת.

חתימת הסכם מחייב רק לאחר ביצוע כל הבדיקות הדרושות
את כל הסיכונים שפורטו לעיל ניתן למנוע, אם צדדים יקפידו לא לחתום על כל מסמך ביניהם ולא לבצע כל תשלום, לפני שבוצעו כל הבדיקות ונקבעו הבטחונות הדרושים ורק לאחר עריכת חוזה מסודר וממצה. כידוע, מכירת/רכישת דירת מגורים הינה אחת העיסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר שעושים אנשים, אם לא הגדולה בהן, וראוי להתייחס לכך במלוא הזהירות הראויה.


רשימה זו הינה למידע כללי בלבד ואין היא מהווה בשום מקרה תחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אורי אסא
טיפים ממשרד:  עו"ד אורי אסא
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אורי אסא
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark