עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: הסכמי נאמנות במקרקעין – האם כדאי? ומה חושב על כך מנהל מס שבח?
מידע משפטי בנושאים: מקרקעין - הסכמני נאמנות במקרקעין - פיקציה - רשות המיסים - מנהל מס שבח - מיסוי מקרקעין
 


  מאת: עו"ד נירה אשכנזי


הסכמי נאמנות במקרקעין – האם כדאי? ומה חושב על כך מנהל מס שבח?
מאת: עו"ד נירה אשכנזי *

*  גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות' משרד עורכי דין


הקדמה

סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין מחייב כל אדם הרוכש על שמו זכות במקרקעין, עבור אדם (או גוף משפטי) אחר,  להודיע על כך למנהל מס שבח תוך 30 ימים מיום הרכישה, כי למעשה רכש את הזכות בשמו עבור אחר – דהיינו רכש הזכות בנאמנות.

שעה שאדם הודיע למנהל מס שבח כי רכש את הזכות בנאמנות, יראה אותו מנהל מס שבח כנאמן – ואזי בכל מצב שהזכות תועבר מן הנאמן לנהנה,  תהיה העברה כאמור פטורה ממס (סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין- פטור ממס העברת זכות בין נאמן לנהנה).

זאת ועוד, חבות מס הרכישה (בעת רכישת הזכות) או מס השבח (בעת מכירת הזכות), תהיה בהתאם לזכאותו של הנהנה, ולא של הנאמן.

מה קורה במקרה בו אדם טוען כי רכש את הזכות בנאמנות או כי הוא הבעלים "האמיתי" (הנהנה) אולם לא הודיע על כך (בהצהרה כדין) למנהל מס שבח?

האם בבוא היום בו ירצה הנהנה להעביר על שמו את הזכות שנרכשה עבורו בנאמנות יוכל הוא לקבל פטור? מה תהיה עמדת רשויות המס בקשר עם העברת זכויות בין נאמן לנהנה שלא  הוצהרה כדין?

שאלות מסוג זה עולות פעמים רבות במסגרת עסקאות שבוצעו באמצעות בני משפחה (ובתוך הסדרים פנים משפחתיים).
אנו נתקלים פעמים רבות בהורים אשר בחרו לרשום את הדירה שרכשו לצורכי השקעה, "בנאמנות" על שם בנם/ בתם, ובשלב מסוים, הם מעוניינים למכור את הדירה ולקבל את התמורה, אלא שבמועד ביצוע עסקת הרכישה הם לא הצהירו על נאמנות, ודווקא כאשר הם רוצים למכור הזכות – לבנם "לא נח למכור את הדירה מבחינת מס שבח".

כיצד יתייחסו רשויות המס למצב?

סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין, מאפשר למנהל מיסוי מקרקעין להאריך כל מועד הקבוע בחוק, אם ראה סיבה מספקת לכך.

נוכח האמור לעיל, לכאורה, שעה שהצדדים (הנאמן והנהנה) לא הצהירו לרשויות המס על קיומה של נאמנות, רשאים הם לבקש אורכה להגשת ההודעה על הנאמנות. הארכה – צריך שתהיה סבירה, ושתכלול הנימוקים וההוכחות המצביעים על קיום הנאמנות בין הצדדים  (למשל הסכם נאמנות, אסמכתאות על כך כי התשלום עבור הזכות בוצע כולו מחשבון הנהנה, הוכחות לכך שהזכות משמשת את הנהנה ולא את הנאמן).

מה עמדת רשות המס לאיחור בדיווח הנאמנות?

לרוב, מנהלי מיסוי מקרקעין לא הכירו בדיעבד במוסד הנאמנות, אלא דרשו כי הנהנה והנאמן יוכיחו קיומה של הנאמנות בהודעה מפורשת כחוק (טופס 7067), במועד הצהרתם על העסקה. מבחינת רשויות המס, לא קיימת גמישות בנושא הנאמנות, ונקבע לא אחת כי נאמנות אינה יכולה להיטען בדיעבד, אלא יש להוכיח את קיומה של הנאמנות הן באופן מוצהר והן באופן מעשי, כך שעל הצדדים להוכיח יחסי נאמן – נהנה.

מאחר שחבות המס הינה בהתאם לזכאותו של הנהנה, הרי שפעמים רבות, גם אם מנהל מס שבח יקבל בדיעבד את הקביעה כי קיימים יחסי נאמן נהנה, ויאפשר העברת הזכות מן הנאמן לנהנה, תהיה חבות גבוהה במס רכישה.
כך למשל ארע כאשר, לאחר מאבק משפטי בין אב לבן, הוכיח האב כי דירה הרשומה על שם הבן, נרכשה על ידי האב, אולם נרשמה על שם הבן בנאמנות, כאשר במשך כל השנים האב הוא שקיבל את דמי השכירות מן הדירה, ודאג לתיקון ושיפוץ הדירה בעת הצורך.

מה קורה כאשר יש פסק דין בנושא הנאמנות?

סביר להניח כי מנהל מס שבח, יקבל את קביעת בית המשפט (המהווה פסק דין הצהרתי), באשר לעצם קיומה של הנאמנות, אולם יחייב את האב בתשלום מס רכישה, כולל קנסות ואף קנס מנהלי, שכן בעת רכישת הזכות, הוצהר כי היא נרכשת על ידי הבן, אשר לא היה בעלים של דירה נוספת, ושילם מס רכישה מופחת בהרבה מן המס שהיה על האב לשלם, אילו הנאמנות היתה מוצהרת מראש.

המלצות  לנושא הנאמנות -

  • אם אין צורך במוסד הנאמנות -  מומלץ  כי הבעלים ה"אמיתי" ירכוש את הזכות במקרקעין, וכי המקרקעין יירשמו על שמו.
  • כאשר קיים צורך בנאמנות, למשל, כאשר הנהנה אינו מסוגל או יכול לטפל בנכסיו, ומעדיף כי נאמן יעשה זאת עבורו, יש להצהיר בהקדם (ולא יאוחר מ- 30 ימים) על קיומה של הנאמנות לרשויות המס, ולוודא כי ההצהרה התקבלה על ידי מנהל מס שבח.
  • אין להסתפק בכתיבה על גבי החוזה כי הזכות נרכשת בנאמנות, יש למלא ההצהרה על הנאמנות באופן מלא ומדויק (טופס 7067), ולספק למנהל מס שבח אסמכתאות על קיומה של הנאמנות.
  • למנהל מס שבח, קיימת הזכות לבדוק האם הנאמנות היא אמיתית, וכי אין מדובר "בפיקציה" לצורך התחמקות מתשלום מס.
  • מבחינת רשויות המס, אין חובה כי בין נאמן לנהנה יהיה הסכם נאמנות, ודי בהודעה ערוכה כדין. יחד עם זאת, ולגופו של עניין מומלץ ביותר לערוך הסכם נאמנות מתאים בין הצדדים, ולדווח עליו.
  • יש לפנות למשרד המומחה בדבר שיטפל בנושא ההודעה על הנאמנות לרשויות המס.
  • במאמר זה התייחסנו רק להיבט המיסויי בנושא נאמנות. במאמר נוסף נתייחס לנושא המהותי קניני והוכחת נאמנויות בהסדרים משפחתיים.


הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד נירה אשכנזי
טיפים ממשרד:  עו"ד נירה אשכנזי
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד נירה אשכנזי
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark