עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: מס ריבוי דירות - מה עושים עם זה?
מידע משפטי בנושאים: מיסוי דירות מגורים - דירה שלישית - מס ריבוי דירות - דיני מקרקעין - עורכת דין נירה אשכנזי
 


  מאת: עו"ד נירה אשכנזי
מס ריבוי דירות - מה עושים עם זה?
מאת: עו"ד נירה אשכנזי *

* משרד גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות'-עורכי דין

מס ריבוי דירות, הקרוי בפי רוב "מס דירה שלישית", אושר לאחרונה במסגרת "חוק ההסדרים".

אמנם ניתן (ביום 28.2.17) צו על תנאי על ידי בג"צ המורה למדינה להשיב בקשר לפגמים שבאופן אישורו של החוק, אך יחד עם זאת שופטי בית המשפט העליון התמקדו בשאלת הפגם שבחקיקת החוק, ולא בחוק גופו, ואף רמזו כי לא יתערבו בנושא הפגיעה "הקניינית" הנטענת על ידי העותרים.

נבדוק מספר היבטים של החוק, על מי החוק חל, איזה הטבות (מעטות) מעניק החוק, ובעיקר – מה עלינו לעשות?
  • מי חייב במס?
המס יחול על יחיד שבבעלותו 3 דירות ויותר, וששיעור בעלותו בהן הוא 249% ויותר.

מיהו יחיד?

אדם, כולל תא משפחתי (בן/בת זוג וילדים עד גיל 18),
הערה - החוק קובע כי גם במידה שקיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג ("הסכם ממון") – ימנו כל הדירות המוחזקות על ידי בני הזוג יחד ובהתאם תיקבע החבות במס. האמור לעיל, לא כולל בני זוג החיים דרך קבע בנפרד, אולם כולל ידועים בציבור (גם אם חתמו על הסכם הפרדה רכושית).

דוגמאבני זוג (אשר לכל אחד מהם 2 דירות), קבעו הפרדה רכושית, בהסכם ממון (שקיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט), לפיה לאף אחד מבני הזוג אין חלק בדירותיו של האחר, כך שלאישה בעלות בלעדית בשתי הדירות שבבעלותה, ולגבר בעלות בלעדית בשתי דירותיו. חוק ריבוי דירות גובר על ההסכם ויחייב את הצדדים במס ריבוי דירות על שתיים מן הדירות!

מהי דירה?

דירת מגורים - הכוונה גם לבעלות בחלק מדירה!
בנייתה של הדירה הסתיימה. כך למשל, כאשר קונים דירה "על הנייר" שבנייתה טרם החלה / הסתיימה, הרי שלא תהיה חבות במס על הדירה הנ"ל, והחבות בגינה תחל לאחר קבלת טופס 4.
נמצאת בישראל או באזור (לא כוללים דירות בחו"ל).

שימו לב כל הדירות חייבות על פי חוק ריבוי דירות, גם דירות שאינן משמשות למגורים!!
על פי החוק המס יחול על דירה המיועדת למוגרים לפי טיבה, או משמשת בפועל למגורים, או מיועדת למגורים על פי תב"ע.

דוגמא: דירה המשמשת כמשרד בבניין מגורים תחויב.

מהי בעלות?

מי שיש לו זכות במקרקעין בדירת מגורים, דהיינו,  בעלות, חכירה לתקופה שעולה על 25 שנים;

הערההזכות במקרקעין יכולה להיות חוזית בלבד (לא חייב רישום בטאבו), והיא נכנסת לתוקף ביום חתימת הסכם רכישת הדירה.

דוגמא-  לראובן דירת מגורים בה הוא מתגורר, והוא רכש שתי דירות "על הנייר" מקבלן, ודירה נוספת "להשקעה", שבנייתה הסתיימה, והחזקה תעבור לידיו עוד 12 חודשים. מבחינת חוק ריבוי דירות, יש לו 2 דירות בלבד (דירת מגוריו, ודירת ההשקעה למרות שהחזקה טרם נמסרה לו). הוא יהיה חייב במס ריבוי דירות לאחר שתושלם בנייתה של אחת מן הדירות שנרכשה "על הנייר".

שימו לב - המועד הקובע לצורך חוק ריבוי דירות, הוא מועד חתימת הסכם הרכישה כשמדובר בדירה שבנייתה הסתיימה, ולא מועד קבלת החזקה. ככל שמדובר בדירה שבנייתה טרם נסתיימה המועד הקובע הוא מועד קבלת טופס 4.

  • אילו דירות לא תחויבנה במס ריבוי דירות?
  • החוק מונה רשימה של דירות שלא יבואו במניין הדירות החייבות, כגון דירה שבבעלות עמותה, דירה המושכרת בדיירות מוגנת, דירות שהן מלאי עסקי.
ברשימה זו נעסוק בחלק מהדירות שאינן נמנות בדירות החייבות:

דירות שפוצלו:

ראובן רכש דירה בשטח של 150 מ"ר ופיצל אותה ל- 3 דירות. מה הדין?
על פי החוק, דירה שנרכשה ופוצלה כדין, תחשב כדירה אחת, אולם אם הדירה לא פוצלה כדין, הרי שראובן יחויב במס ריבוי דירות, שכן הפיצול ייחשב כשלוש דירות.

יוער כי שתי דירות שנרכשו בנפרד, אולם אוחדו כדין, תחשבנה כדירה אחת!!

דירת ירושה:
לא תבוא במניין הדירות בשנה הראשונה שלאחר פטירת המוריש, כל עוד לא הושכרה.

דירות הקיימות בנחלה חקלאית:
בעל נחלה רשאי לבנות בנחלתו 3 בתי מגורים. על פי החוק, דירותיו המהוות חלק מן הנחלה יימנו כדירה אחת בלבד.

  • בבעלותי 3 דירות מה עלי לעשות?
בהתאם לקבוע בחוק עליך להצהיר לרשויות המס עד ליום 31.3.17 על כלל דירותיך, ולהודיע על איזו דירה בכוונתך לשלם מס. את ההצהרה (הכוללת שומה עצמית) יש להגיש עד המועד הנ"ל, כדי להימנע מתשלום קנסות על אי דיווח במועד.

  • כיצד מחושב המס?
החייב במס, יוכל לבחור שתי דירות מתוך דירותיו, שתהיינה פטורות ממס, ואילו הדירה השלישית ואילך תחויב במס בהתאם לנוסחה שנקבעה בחוק. המס יהיה בשיעור של – 1% משווי הדירה החייבת, אך בכל מקרה לא יותר מ – 18,000 ₪ לכל דירה חייבת (1,500 ₪ לחודש).

  • כיצד נקבע שווי הדירה החייבת?
שווי הדירה יקבע בהתאם לנוסחה הכוללת מספר פרמטרים: (1) ערך פריפריאליות (2) ערך חברתי-כלכלי (3) שטח הדירה.
ערכים 1 ו- 2 מושפעים ממיקומה הגאוגרפי של הדירה וייקבעו בהתאם לפרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. שטח הדירה ייקבע בהתאם למופיע בחיוב הארנונה/אישור הזכויות/היתר הבנייה, לפי בחירת החייב.

  • מה המועד לתשלום המס?
המס ישולם בשני תשלומים שווים: הראשון עד ליום 30.6, והשני עד ליום 31/12 של שנת המס.

  • על מי חל הפטור ממס ריבוי דירות?
חייב שהסכום הקובע של דירות ההשקעה קטן מ- 1,150,000 ₪ יהיה פטור ממס.
מי שימכור את דירת המגורים
עד ליום 1.10.17 יהיה פטור ממס ריבוי דירות בגינה (התנאי – שהמכירה אינה ל"קרוב").

  • "מענק"המעודד מכירת דירות השקעה- מה התנאים לקבלת המענק?
מכירת דירת מגורים עד ליום 1.10.17;

מכירה שאינה ל"קרוב";

לא מכירה ללא תמורה;

לא רכש דירה אחרת מיום 16.12.16 ולא ירכוש עד יום 31.12.20!!

המכירה היא ליחיד, תושב ישראל, שהוא משפר דיור או שאין לו דירות מגורים.

הגיש הצהרה כדין ומילא הטפסים המתאימים;

המענק ניתן עד ל0 3 דירות שנמכרות.

סכום המענק: סכום מס השבח שהמוכר חייב בו, עד 85,000 ₪!

כיוון שמדובר בחקיקה חדשה, בעלת השלכות משמעותיות, חשוב להיוועץ עם עו"ד המומחה בתחום, שיערוך עבורכם את הצהרתכם ואת השומה העצמית הנדרשת, כן ינתן ייעוץ בקשר עם תכנון הפעולות המשפטיות בקשר עם הדירות שבבעלותכם.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד נירה אשכנזי
טיפים ממשרד:  עו"ד נירה אשכנזי
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד נירה אשכנזי
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark