עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון למדור המשפטי בעיתונות אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: סוגיות בנושא חבויות מס ב"עידן הנחלה המהוונת"
מידע משפטי בנושאים: חבויות מס - עידן הנחלה המהוונת - מיסים מגזר חקלאי - החלטה 1464
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
סוגיות בנושא חבויות מס ב"עידן הנחלה המהוונת"
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח  שניר שער  *

*  
5.3.17

פתיחת השערים ליישום החלטה 1464:
"
עידן הנחלה המהוונת", עומד בפתח ורמ"י כבר החלה ליישם את החלטה במרחב צפון ואף פתחה צוהר בשערים במחוז מרכז. בעת מכירת נחלה ולאחר תשלום "דמי רכישה" חבויות המס שיחולו על מוכרים עשויות להגיע לסך של כ- 50% באזור המרכז ולסך של כ- 45% באזורי עדיפות לאומית.

בעדכון מקצועי 205 מחודש דצמבר 2016, עמדנו על החישוב של הנחות אזורי עדיפות לאומית והראנו כיצד תחושב הנחת אזור עדיפות לאומית באזורי עדיפות "קו עימות", אזור א' ואזור ב', עד תקרה ההנחה שעומדת על 900,000 ובעת פיצול מגרש מנחלה עד 450,000 .

בהתאם לתוצאות שהצגנו בעדכון מס' 205, ניתן להבחין היטב כי "לא כצעקתה" בכל הקשור להנחות אזורי עדיפות בגין דמי הרכישה. כך שלמרות שדמי ההסכמה לא חוסים בצל הנחות אזורי עדיפות לאומית ואילו דמי הרכישה כן נהנים מהנחות אזורי עדיפות, לאור כך כי ההנחה מוגבלת עד לתקרה, כאמור, ההנחות אינן משמעותיות וחבויות המס עדיין נותרו גבוהות מאוד בעת מכירת נחלה.

עמדנו על כך פעמים רבות, שלעניות דעתנו, בעלי נחלות צריכים לעשות כל שניתן בכדי להעביר את הנחלות בין הדורות באמצעות החלטות מועצת מקרקעי ישראל שמאפשרות פתרונות יצירתיים בחלוקת הנחלה בין היורשים ולא למכור את הנחלות. אין כל סיבה שבעת מכירה ישולמו "דמי רכישה" מהם יהנה הקונה ובעל הנחלה שהחזיק בנחלה עשרות שנים ופעמים רבות קיבל את הזכויות מהורים ואולי גם הוריו קיבלו מהוריהם את הזכויות בנחלה, ישלם דמי רכישה במכירה, יוותר עם סכום נטו של 50% בעוד הקונה יהנה מההטבות שמקנים דמי הרכישה.

למרות האמור, קיימים מקרים בהם אין כל דרך אחרת אלא למכור את הנחלה. אנו נתקלים ביורשים שמקבלים זכויות בנחלות ששווים גבוה ואין מי מהיורשים שיכול לפצות את האחרים וגם אפשרות של פיצול מגרש/ים מהנחלה אינה קיימת ועל כן מתקבלת החלטה למכור את הנחלה.  בנוסף קיימים מקרים בהם בעלי נחלה מגיעים לגיל מבוגר ואין מי מהילדים שמעוניין לקבל את הזכויות בנחלה ולפצות את היורשים או לבצע פיצול מגרש מהנחלה או לעבור להתגורר ליד ההורים ולסייע להם, ואז מתקבלת החלטה למכור את הנחלה ולעבור לדיור מוגן או להתגורר בקרבת הילדים. וכמובן מקרים של מכירת נחלות בעקבות חובות, גירושין, מעבר למקום מגורים וכו'.

חבויות המס במכירת נחלה:
בעת המכירה, כפי שנאמר לעיל, חבויות המס שחלות על המוכרים הן גבוהות מאוד. שווי הנחלות כיום אינו מגלם את ההטבות שמקבל הקונה בעקבות תשלום דמי הרכישה ועל כך מוכרים צריכים לתת את הדעת כך שמועד המכירה ייקבע קרוב ככל שניתן למועד שבו רמ"י תפרסם הודעה על פתיחת השערים בכל המרחבים ליישום החלטה 1464 בשוטף (הודעה שמתוכננת לצאת לציבור בחודשים הקרובים). סוגיות המס הן סבוכות ונדרש לבצע תכנון מס מוקדם בטרם ביצוע המכירה, בייחוד כאשר מדובר ביורשים שמוכרים נחלה שרשומה ע"ש ההורים שנפטרו.

בעת מכירת נחלה יחול תשלום "דמי רכישה" לרמ"י (דמי הרכישה כוללים את דמי ההסכמה על החלק החקלאי של הנחלה), מס שבח לרשות המיסים, היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה, מע"מ ככל וקיימת פעילות חקלאית או שהיתה פעילות על ידי המורישים (כל מקרה נבחן לגופו), וכן יש לתת את הדעת לסוגיות של "דמי שימוש" בגין חריגות בניה ושימושים חורגים, "דמי היוון" בגין תוספות בניה שלא קיימות בהיתר הבנייה של המבנים בנחלה (בעקבות החלטה 1464 הוחלפו "דמי ההיתר" בגין תוספות בנייה מעבר ל- 160/160/55 ב"דמי היוון"), מבנים חקלאיים לא היתר, מבנים שהוסבו לייעוד בניגוד להיתר ולבצע בדיקה מקיפה ביחס למצב המבנים בפועל בהתייחס להיתרי הבניה.

קיזוז מס תשומות על ידי רוכשים של נחלות:
בעת מכירת נחלה, מרכיב החלק החקלאי עשוי להיות חייב במס ערך מוסף בידי המוכר. כך, אם בעל הנחלה היה רשום במשרדי מע"מ כ"עוסק מורשה" והחלק החקלאי שימש אותו בהפקת הכנסות החייבות במע"מ (כגון שהוא גידל בחלק החקלאי גידולים חקלאיים ומכר אותם), בעת מכירת הנחלה יש לבודד את שווי החלק החקלאי ולהוציא חשבונית מס בגין שווי זה.

השאלה שעולה במקרה זה היא: האם הרוכש זכאי לנכות את מס התשומות בגין רכיב החלק החקלאי?

ראשית נבהיר כי הסוגיה אינה עולה ביחס למרכיב בית המגורים וזכויות הבניה בנחלה (בהיותם מרכיב החלק "הפרטי" ולא "העסקי" במכירה), אלא ביחס לחלק החקלאי בלבד.

פסק דין אלול נ' מנהל מע"מ חיפה:
הסוגיה הובאה לאחרונה לפתחו של בית המשפט המחוזי בחיפה בפרשת אלול (ע"מ 2210-11-14 יוסף ושרה אלול ואח' נ' מנהל מע"מ חיפה). יוסף אלול ואשתו רכשו נחלה בכפר חסידים בחודש דצמבר 2004. בחודש פברואר 2005 ביקש מר אלול להירשם במשרדי מע"מ חיפה כעוסק מורשה לצורך הקמת משק חקלאי, והצהיר כי המחזור השנתי המשוער של המשק הוא כ 600,000 וכי העסק אמור להיפתח במידי. בחודש יוני 2005 הוציאו מוכרי המשק למר אלול חשבונית מס בגין מכירת הזכויות בחלק החקלאי בסך של כ 891,000 וסכום המע"מ עמד על כ- 129,000 .
מר אלול ניכה את מס התשומות הכלול בחשבונית המס שהוצאה לו וקיבל את החזר המע"מ. בשנים 2005 – 2009 הגיש מר אלול דוחות מע"מ אפס (כלומר, ללא דיווח על הכנסות) ובדוחות למס הכנסה דיווח על עצמו כשכיר (כלומר, שיש לו רק הכנסות ממשכורת).בשנת 2008 ביטל מנהל מע"מ את רישומו של מר אלול "כעוסק" וסגר את תיקו במע"מ. ביום 4.5.09 ערך מנהל מע"מ ביקורת בנחלה ושאל שאלות בקשר לפעילות העסקית של המשק. בעקבות הבדיקה נמצא, כי הנחלה נרכשה לצרכים פרטיים, וכי לא נעשה דבר בפרדס או בחלק החקלאי. לפיכך, הוציא מנהל מע"מ שומת מס תשומות למר אלול בדרישה להשבת סכום המע"מ שנוכה על ידו, היות ומשק אלול לא הראה כל פעילות עסקית ממועד הרכישה.

בית המשפט קבע, כי המבחן לניכוי מס תשומות הוא קיומה של "פעילות עסקית". וכי נדרשת פעילות אקטיבית ממשית ונמשכת ואין די בפעילות פאסיבית.

לאור העובדה כי מטרת רכישת הנחלה היתהפרטית ולא נעשה כל ניסיון ממשי להקים פעילות עסקית בחלק החקלאי, וממילא גם לא התקיימה בה כל פעילות עסקית, נפסק כי מנהל מע"מ פעל כדין שעה שביטל את רישומו של מר אלול "כעוסק" ודרש ממנו בחזרה את מלוא מס התשומות שנוכה על ידו.

המסקנה היא, כי בכדי לנכות את מס תשומות בגין מרכיב החלק החקלאי ברכישת נחלה יש להראות פעילות עסקית ממשית של משק חקלאי ואין די ברעיונות או כוונות לא ממומשות שאין להם אחיזה בקרקע המציאות.

סוגיה נוספת שעלתה: האם די בהשכרת השטחים החקלאיים לצד ג' בכדי להפוך את המשכיר (בעל הזכויות בנחלה) "לעוסק" ? האם זהו "עסק" ?

הכלל הוא שכאשר אדם פרטי רוכש נכס מקרקעין למטרת השקעה אין לראות בו כמי שיש לו "עסק "במקרקעין ועל כן אין לרשום אותו כעוסק לצורכי מע"מ, ואם הנכס מושכר על ידו לעוסק (כגון: שבעל נחלה משכיר את השטחים החקלאיים לגורם שיעבד אותם) אז על השוכר להוציא חשבונית עצמית בגין דמי השכירות.

בית המשפט פסק, כי לאור העובדה שאלול השכיר את השטחים החקלאים בסכום זניח יש בכך כדי לחזק ולתמוך שהוא אינו עוסק במקרקעין ועל כן גם מסיבה זו אין להכיר בו כ"עוסק" ואין להתיר לו את קיזוז מס התשומות ברכישת הנחלה.

הרוכש נדרש להראות קיום "עסק":
לסיכום, לאור העובדה שהוכח שאלול לא עסק בחקלאות ולא קיים כל פעילות עסקית במקרקעין, נפסק שהוא אינו זכאי להירשם כעוסק לעניין מע"מ ואף לא לנכות את מס התשומות בגין הרכישה.

חשוב לציין, כי בית המשפט חייב אותו בהוצאות משפט בסך 50,000 (סכום חריג וגבוה באופן יחסי).

לפיכך, מי שרוכש נחלה ומעוניין לקזז את מס התשומות בגין מרכיב החלק החקלאי נדרש להראות קיומו של עסק לצורכי מע"מ.

למעלה מזאת, גם לגבי מיסוי מקרקעין בכדי לקבל את ההקלה במס רכישה רשויות מיסוי מקרקעין החלו לדרוש לאחרונה להמציא אישור מרשויות מע"מ שהרוכש פתח תיק במע"מ ומסווג במשרדי מע"מ כעוסק בתחום החקלאות.

לדבר יש משמעות כפולה. האחד, קיזוז מס תשומות. השני, תשלום מס רכישה בגין משק חקלאי, והמשמעות הכספית של שני אילו (קיזוז מס תשומות והקלה במס רכישה) עשויה להיות מאות אלפי !

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
אימון אישי להצלחה - Abrazame - אברסמה - אבי גולובצ'יק - מאמן אישי
מחפש חוקר פרטי? - לחץ כאן !
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark