עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: מס שבח והיטל השבחה ב"עידן הנחלה המהוונת"
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - מס שבח - היטל השבחה - עידן הנחלה המהוונת - החלטה 1464
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
מס שבח והיטל השבחה ב"עידן הנחלה המהוונת"
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

רשות מקרקעי ישראל פתחה את השערים בכל המרחבים והחלה ליישם את החלטה 1464 במסלול "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ ובמסלול "דמי רכישה" 33% + מע"מ.

היישום של החלטה 1464 הינו וולנטארי ומתבצע בהתאם לצרכים של בעל הנחלה. במקרה של מכירת הנחלה היישום הוא "כפוי", כך שבעל הנחלה (המוכר) יידרש לשלם את "דמי הרכישה" הכוללים את דמי ההסכמה עבור החלקות החקלאיות תחת תשלום "דמי הסכמה" כפי שנגבה עד היום בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 534.

בעל נחלה שרכש את הנחלה החל מיום 9.6.11 (מועד אישור ההחלטה בבג"ץ) יכול לפנות כבר כיום לרמ"י ולהגיש בקשה ל"התחשבנות מחדש". ככל והתשלום שהיה עליו לשלם בהתאם להחלטה 1464 הוא נמוך מזה ששולם על ידו בהתאם להחלטות שהיו תקפות, בעל הנחלה זכאי להחזר בגין ההפרש.

בנוסף חשוב להכיר, כי בעלי נחלות שרכשו נחלות החל מתאריך 1.1.93 ובעסקה שולמו דמי הסכמה, יהיו זכאים לשלם דמי רכישה בסך של 20% בלבד, כלומר ניתנת הנחה של 13% בגין דמי רכישה.

ברשימה זו נבקש להפנות את שימת הלב להשפעה שעשויה להיות להחלטה 1464 על גובה החבות במס שבח ובהיטל השבחה בעת מכירת נחלה.

מס שבח:
כידוע, בעת מכירת נחלה רשויות המס מחלקות את הנחלה לשלוש יחידות כלכליות: האחת, בית המגורים, השניה, המשק החקלאי והשלישית זכויות הבניה הבלתי מנוצלות. החלק החקלאי וזכויות הבניה הינם המרכיבים החייבים במס שבח מלא, יחד עם זאת, בפרקטיקה היו פשרות עם רשויות המס לפיהן כ 70% מהתמורה בגין מכירת הנחלה מיוחסת לבית המגורים (דבר המביא לחבות מס נמוכה או לפטור מלא ממס בגין רכיב זה) ואילו 30% יוחס לזכויות הבניה והחלק החקלאי (אלו הם החלקים החייבים במס שבח מלא).

במסגרת עריכת השומה, רשויות המס לוקחות בחשבון זכויות בניה בהיקף 375 מ"ר (זכויות הבניה הבסיסיות בנחלה) ומתוך קיבולת זו מתבצעת הפחתה של זכויות הבניה שנוצלו וכך מגיעות רשויות המס לסך זכויות הבניה הבלתי מנוצלות.

ניקח לדוגמא מקרה שבו בית המגורים הקיים בנחלה הינו בשטח 200 מ"ר ובהתאם לכך, זכויות הבניה הבלתי מנוצלות הינן 175 מ"ר (375 מ"ר פחות 200 מ"ר). במסגרת עריכת השומה רשויות המס קבועות את השווי של השטח שנותר בסך של 175 מ"ר.

כאשר אנו מבצעים ניתוח של שומות המס בהליך יישום החלטה 1464, מצאנו, כי בעקבות יישום החלטת 1464 מרכיב זכויות הבניה הבלתי מנוצלות עשוי לעלות בצורה משמעותית, דבר שיגדיל את החבות במס שבח.

נסביר במה דברים אמורים. חישוב "דמי הרכישה" נעשה על בסיס זכויות הבניה הקיימות והעתידיות (לרבות הפוטנציאל התכנוני שעדיין לא אושר בתב"ע בתוקף). כאשר אנו בוחנים את הפוטנציאל התכנוני בחלקת המגורים בנחלה, אנו רואים לנגד עינינו תב"ע שתיישם את המבנה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים + יח"ד הורים בשטח 55 מ"ר, כאשר הצפי של זכויות הבניה לכל אחד מהיחידות הינו 250 מ"ר (עיקרי +שירות).

התוצאה היא, חישוב של מס שבח בעולם של "דמי רכישה" לפי סך זכויות בניה של כ- 800 מ"ר!

לפיכך, שרשויות המס עשויות לטעון, כי יש לייחס למרכיב זכויות הבניה בשומה,שווי גבוה יותר מזה שהיו מייחסים לו בעבר לאור הגדלה משמעותית במרכיב זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות דבר שיביא להגדלת משמעותית בחבות במס שבח.

כלומר, אם בדוגמא שהובאה לעיל, קיבולת זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות הינן 175 מ"ר (כאשר זכויות הבנייה הבסיסיות הן 375 מ"ר), הרי שכעת רשויות המס עשויות לטעון כי יש לקבוע את שווי זכויות הבניה לפי 600 מ"ר !! (800 מ"ר הכולל פוטנציאל בניכוי 200 מ"ר בנוי).

עיננו הרואות, כי ככל שרשויות המס אכן ינקטו בגישה זו, אנו צופים מחלוקות רבות מול רשויות המס.

היטל השבחה:
נושא הגדלת זכויות הבנייה בתכניות החדשות שיוגשו לאישור עבור שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים והגדלת זכויות הבנייה, ישפיע השפעה ישירה גם עם החבות בהיטל השבחה.

נביא לדוגמא מקרה שבו בעל נחלה מבקש לבצע בניה של בית שני בנחלה או למכור את הנחלה.במקרים אלו בעל הנחלה צפוי לקבל חשבון בגין היטל השבחה.     
השאלות שעולות במקרים אלו - האם היטל ההשבחה יהיה גבוה יותר במקרה שבו המושב נמצא בתהליך אישור תב"ע חדשה לשלוש יחידות נפרדות ולהגדלת זכויות הבניה? האם העובדה שתמ"א 35 תוקנה בחודש יוני 2016 תיקון 1ב ומאפשרת בנייה של בית שלישי נפרד בנחלה תביא להגדלת החבות בהיטל השבחה גם אם לא אושרה תב"ע? האם להמתין עם אישור התב"ע החדשה לאור החבות הצפויה בהיטל השבחה?

על שאלות אלו ניתן לענות בקצרה כך – ברור כי הגדלת של זכויות בנייה ותוספת יחידה שלישית בנחלה יביאו בהכרח לתשלום היטל השבחה גבוה מזה שהיה מתקבל כיום. היטל ההשבחה ייגבה בעת מכירה או בעת הוצאת היתר בניה ולא בעת אישור התב"ע. בכדי להיכנס ל"עידן הנחלה המהוונת" באופן מיטבי אגודות או מועצות אזוריות חייבות להתקדם עם אישור תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים והחבות בהיטל השבחה שהיא התוצר לוואי לכך מגלמת בתוכה השבחה של הנחלה שמתרחשת מאליה ב"עידן של הנחלה המהוונת". העדר של תב"ע חדשה למושב, תמנע מבעלי הנחלות את יישום מלוא ההטבות בהחלטה 1464 ובייחוד ביטול הרצף הבין דורי לאחר תשלום "דמי כניסה לצורך בניית בית שלישי נפרד (ניתן לבנות יחידה עם קיר משותף בשטח
55 מ"ר). כך שהמסקנה המתבקשת היא, שיש להתקדם עם אישור התב"ע בהליך מואץ.

נבהיר לסיום, כי בהתאם למסמך מדיניות של הועדה המחוזית ניתן להגיש תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים גם בהליך פרטני ועל כך נביא עדכון מפורט בהמשך.

הכותבים עוסקים באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark