עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: פריצת דרך בתהליך אישור בית שלישי בנחלה
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - עידן הנחלה המהוונת - החלטה 1464 - אישור תב"ע ל 3 יחידות - שימושים חורגים - תכנון ובניה בנחלה החקלאית
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ואדריכלית ליה צור - דדון
פריצת דרך בתהליך אישור בית שלישי בנחלה
מאת : עו"ד אביגדור ליבוביץ ואדריכלית ליה צורדדון

"עידן הנחלה המהוונת" ויישום החלטה 1464 במרחבי רמ"י מביאים רוח חדשה למגזר החקלאי.
במרכז הדברים מתקיים דיון לגבי הבית השלישי שייבנה בחלקת המגורים בנחלה ובנושא זה נבקש להביא עדכון שמהווה "פריצת דרך" בתהליך אישור תב"ע לבית שלישי נפרד בנחלה.

בהתאם למסמך מדיניות מחודש יוני 2017, שהתקבל מהועדה המחוזית לתכנון ובניה עולה, כי אישור תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים + יח"ד הורים בשטח 55 מ"ר, ניתן לביצוע באופן פרטניעל ידי בעל הנחלה, מה שמייתר אתהצורך להמתין להליכי תכנון המתבצעים במושב או במועצה האזורית.

בהתאם להחלטה התקפה כיום ברמ"י (החלטה 1252) ניתן לבנות בנחלה שלוש יחידות בשני מבנים, עבור שלושה דורות (בעל נחלה, דור המשך, נכד נשוי). בניה בשטח של עד 160 מ"ר עבור כל אחת משתי היחידות ועד 55 מ"ר עבור היחידה לדור השלישי הינה ללא עלות לרמ"י עבור דמי היוון, כאשר בניה מעבר לשטחים אלו כרוכה בתשלום דמי היוון עבור קיבולת הבנייה המבוקשת בהיתר הבניה.

ברוב המקרים לא קיים "דור שלישי" ועל כן לא ניתן לבנות את היחידה בשטח של 55 מ"ר. במקרים בהם נבנו בנחלות שלוש יחידות בשלושה מבנים והדור המבוגר הלך לבית עולמו כמובן שהיחידות הן בהיתר וניתן לעשות בהן שימוש על ידי בעל הנחלה ומשפחתו (הורים, ילדים, נכדים, ילד מאומץ).

הרוח החדשה שמנשבת מכיוון הבית השלישי בנחלה כפי שאושר בתיקון 1ב לתמ"א 35 בחודש יוני 2016 נראתה בשלב מסוים כ"רוח פרצים",לאחר שבחנו את אישור התב"ע מול הועדה המחוזית ועם קבלת הדרישות "המפליגות" מטעם הועדה שחייבו חשיבה מחודשת באגודות על תהליך אישור התב"ע.

שתי הדרישות המרכזיות שהועלו בישיבות מול הועדה המחוזית הן:

  1. 1.מתווה תכנוני רחב שכולל תכנית מתאר כוללנית לכל המועצה או לאשכול היישובים הקשור ליישוב המבקש לאשר את התב"ע ומסמך מדיניות של המועצה שקובע הוראות ביחס לאשכול המושבים הסובב את המושב שיתייחס לצפי הגדילה של האשכול כולו.
  1. 2.במסגרת התכנית יש להסדיר את המבנים החקלאיים, מבנים לעובדים זרים ושטחים חקלאיים,יש להעביר דו"ח פיקוח לבניה הבלתי חוקית במושב, ולסמן בתכנית את המבנים הבלתי חוקיים להריסה.
כמובן שדרישות אלו חייבו את האגודות לבחון פתרונות יצירתיים והדבר הביא להתמודדות בלתי אפשרית מול בעלי הנחלות שיש ברשותם שימושים חורגים וחריגות בניה. התנהלו דיונים ארוכים וישיבות גישור כאשר בסופו של יום נותרו מקרים קשים לפיצוח כגון: בעלי נחלות מבוגרים, יורשים מסוכסכים, נחלות שנותרו רשומות ע"ש הורים שנפטרו, בעלי נחלות עם קשיים כלכליים, העדר שיתוף פעולה מצד בעלי נחלות ויורשים, שימושים חורגים נרחבים וכו'.

הקשיים שבדרך ובייחוד הדרישות של הועדה המחוזית הביאו להאטה בהליכי התב"ע ובמקרים מסוימים לעצירה מוחלטת של הליכי התכנון לאישור תב"ע שתאפשר בנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים.

בעלי נחלות שאין ברשותם שימושים חורגים,המעוניינים להתקדם עם בניית הבית השלישי, מצאו עצמם במצב בלתי אפשרי של קיפאון ללא יכולת לקדם את התהליך באופן פרטני ובהמתנה לשינוי המיוחל בתהליך אישור התב"ע החדשה.

הבשורה שהגיעה מכיוון הועדה המחוזית בהתאם למסמך המדיניות מחודשיוני 2017 מאפשרת חידוש של הליכי התכנון והפעם באופן פרטני עם אופק תכנוני רחב ואפשרות עתידית לפצל שני מגרשים מהנחלה ורישום ע"ש הילדים או מכירה לצד ג'.

הקשר בין בית שלישי בנחלה להחלטה 1464:
חשוב לעמוד על הקשר בין תיקון תמ"א 35 ואישור בית שלישי נפרד בחלקת המגורים בנחלה לבין החלטה 1464.

החלטה 1464 מאפשרת ביטול הרצף הבין דורי באמצעות תשלום "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ (בנוסף ניצול קיבולת בניה של 375 מ"ר בין המבנים בנחלה ופיצול מגרש מנחלה בתשלום של 33% + מע"מ כאשר "דמי הכניסה" שולמו על החשבון).

כלומר, לאחר תשלום "דמי כניסה" ניתן יהיה לבנות בנחלה את היחידה השלישית בשטח 55 מ"ר עם הקיר המשותף עבור אחד הילדים ואין צורך בנכד נשוי. גם במקרה זה לאחר יישום החלטה 1464 - המבנה של יחידות הדיור הינו "שלוש יחידות בשני מבנים" ולא "שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים".

בכדי לבצע בנייה של שלוש יחידות נפרדות בנחלה נדרשת תב"ע חדשה שתקנה את הזכויות לרבות הגדלה של זכויות הבנייה עבור יחידות הדיור בנחלה.

התוצאה היא - יישום החלטה 1464 אינו מקנה אפשרות לבניית בית שלישי נפרד בנחלה אלא שיש לפעול במקביל לאישור תב"ע חדשה לשלוש יחידות נפרדות וליישום החלטה 1464.

בעל נחלה שיישם את החלטה 1464 לא יוכל לבנות את הבית השלישי בנחלה (ניתן לבנות יחידה עם קיר משותף בשטח 55 מ"ר), אלא לאחר אישור תב"ע חדשה שתאפשר בנייה של שלוש יחידות נפרדות.

בנוסף חושב להכיר - כי בניית בית שלישי בנחלה במקרה שבו לא שולמו "דמי רכישה" ולא נרכשו מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בנחלה (ברוב המקרים לא ישולמו "דמי רכישה" אלא רק "דמי כניסה"), יחייבו את בעל הנחלה לשלם דמי היוון על זכויות הבנייה המבוקשות בהיתר הבניה מעבר ל- 375 מ"ר שיינתנו בדמי הכניסה. במקרה זה מדובר על תשלום של מאות אלפי ויותר ועל כך יש לתת את הדעת (בנושא זה יובא עדכון מקצועי בנפרד).

העיכוב בהליכי התכנון שנובע מדרישות הועדה המחוזית הביא לכך שבעלי נחלות שיישמו או מבקשים ליישם את החלטה 1464 לא יוכלו לנצל את ההטבות המגיעות להן לאור כך שאין בנמצא תב"ע בתוקף עבור שלוש יחידות נפרדות.

יותר מכך, בעל נחלה או רוכש של נחלה, לא יוכלו לבנות את היחידה השלישית או לפצל שני מגרשים מהנחלה גם אם שולמו "דמי רכישה" אלא לאחר שתהיה תב"ע בתוקף שתאפשר בנייה של בית שלי נפרד בחלקת המגורים בנחלה.  

הבשורה החדשה מכיוון הועדה המחוזית שמאפשרת ביצוע תב"ע לשלוש יחידות נפרדות באופן פרטני היא המזור ל"תקלה" שנוצרה.


שלבי התכנון לאישור תב"ע לשלוש יחידות:
בעל נחלה המבקש לאשר תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים באופן פרטני יפעל בהתאם לשלבי העבודה המפורטים להלן:

  1. 1.תיאום ציפיות:איסוף ולימוד תכניות התב"ע החלות על המקום,ניתוח זכויות הבנייה החלות על המגרש ובירור מטרות-על.
    דוגמאות למטרות-על: תוספת זכויות ליח"ד שלישית, הסדרת חריגות בקווי בנייה (שלא ניתנים להסדרה בהליך של היתר), פיצול מגרש מנחלה, שינוי תוואי חלקת המגורים/הקו הצהוב וכד'.
  1. 2.קביעת חלופה מועדפת: עיבוד החלופה המועדפת בהתאם למפורט לעיל, על רקע מדידה עדכנית ערוכה ע"י מודד מוסמך לפי דרישות נוהל מבא"ת.
    למה חלופה מועדפת ולא סופית? הוועדה המקומית והמחוזית מאשרים תכניות לפי שיקולים תכנוניים וראייה כוללנית ולא פרטנית. ייתכן וידרשו שינויים בתב"ע כתנאי לאישור התכנית.
  1. 3.עמידה בתנאי סף: לאחר שתקבע החלופה המועדפת יועלו מסמכי התב"עלמערכת המבא"תהמכוונת כולל נספחים נדרשים ע"י וועדות התכנון. תכנית שלא עומדת בתנאי סף נידחת ולא תובא לדיון.
  1. 4.תיאום מוקדם: מומלץ לבצע פגישה לתיאום מוקדם עם הרשויות לקבלת "פרה-רולינג" לתכנית המוצעת מאפשרת טיפול יותר יעיל ומקצועי של הבקשה. הגורמים הרלבנטיים מתייחסים לתכנית בשלבים המוקדמים, דבר שמסייע מאוד לעמידה בתנאי הסף בהמשך.
  1. 5.טיפול מול רשויות התכנון: לאחר קבלת אישור עקרוני לתב"ע יש לקבל נוסח פרסום להפקדת התכנית להתנגדויות. אם אין התנגדויות התב"עתועבר לדיון.לאחר מכן יתבצע פרסום שני למתן תוקף והתכנית תשלח לחתימת השר.עם קבלת מספר י.פ. (ילקוט הפרסומים), מהנדס הוועדה מוציא אישור שהתכנית נכנסה לתוקף.
  1. 6.כללי: אישור תב"ע לתוספת יח"ד שלישית או פיצול מגרש מנחלה הוא בסמכות הוועדה המחוזית, מה שמאריך משמעותית את התהליך לאישור התב"ע לאור הביורוקרטיה -התב"ענדרשת לעמוד בתנאי הסף וכן לעבור דיונים בוועדה המקומית וכן בוועדה המחוזית. לאחר מכן יתקיים הליך התנגדויות, כאשר יש לקחת בחשבון כי הליך ההמתנה לדיון בהתנגדויות עשוי לארוך מספר חודשים.
  1. 7.דרישות נוספות:
  1. 7.1במסגרת הדרישות של הועדה המחוזית לאישור תב"ע ליחידה שלישית נפרדת בנחלה, יש להמציא נספח מדיניות המתייחס למספר יח"ד בישובוחוות דעת מהנדס המועצה לגבי שטחי הציבור, תשתיות ודרכים.
  1. 7.2חובה ליישום את החלטה 1464 לפני מתן אישור סופי לתב"ע (ראה הסבר מורחב לעיל).
  1. 7.3רק לאחר קבלת אישור מהנדס הועדה שהתכנית נכנסה לתוקף ניתן להגיש בקשה להיתר בנייה ליח"ד השלישית.

שימושים חורגים וחריגות בניה בתהליך אישור תב"ע ויישום החלטה 1464:
נזכיר כי אחת הבעיות העיקריות לאישור תב"ע חדשה היא הסדרה של שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה.

בעל נחלה המבקש לבצע פעולה כלשהי בנחלה, לרבות בניה, פיצול, מכירה, העברת זכויות, העברה במתנה, אישור תב"ע, נדרש ראשית להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה.

יישום החלטה 1464 מותנה בהסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה.

לאחר הגשת המסמכים לרמ"י יבקר בנחלה פקח שיבחן את מצב המבנים בפועל מול היתרי הבניה. לפיכך, בעל נחלה המבקש לאשר תב"ע חדשה וליישם את החלטה 1464 נדרש להכיר היטב את היתרי הבניה ולבצע בדיקה מקדימה של מצב המבנים בנחלה. בהתאם לתוצאות הבדיקה יש לקבל החלטות מידיות להסדרה באמצעות השבה למצב היסטורי בהתאם להיתרים, הריסה, הוצאת היתרים.

רמ"י גובה "דמי שימוש" עבור שטחים בהם בעלי הנחלות עושים שימוש ללא היתר בהתאם לשטח השימוש, סוג השימוש ומספר שנות השימוש.

במטרה לקדם את יישום החלטה 1464 ולעודד הסדרת שימושים חורגים, נקבע בהחלטת הנהלה 3967 שכותרתה: "עידוד הסדרת שימושים לא מוסדרים בישובים חקלאיים", כי דמי השימוש ייגבו רק עבור שבע שנים קודם לפרסום החלטת ההנהלה (22.6.16). התנאי לכך הוא כי בעל נחלה יגיש את מלוא המסמכים הנדרשים להסדרה וישלם דמי שימוש עד ליום 31.12.17.

אנו ממליצים לפעול בהקדם להסדרת שימושים חורגים, בכדי ליהנות מהפחתה בתשלום ובכדי להסיר חסמים ליישום החלטה 1464 ואישור תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים.

העדכון המקצועי נכתב בשיתוף עם אדריכלית ליה צורדדון המתמחה בהליכי תכנון במגזר החקלאי.


הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ואדריכלית ליה צור - דדון
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ואדריכלית ליה צור - דדון
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ואדריכלית ליה צור - דדון
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark