עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים בחלקת המגורים
מידע משפטי בנושאים: החלטה 1523 - מיסים מגזר חקלאי - שלוש יחידות - שלושה מבנים - חלקת המגורים - מיסוי מקרקעין במושבים
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים בחלקת המגורים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

החלטה 1523 שהחליפה לאחרונה את החלטה 1464 הטמיעה לתוכה את התובנות אליהן הגיעו ברמ"י לאחר עבודה בשטח על נחלות שהגישו בקשות ליישום ההחלטה בשלושה מסלולים:

  • א."דמי כניסה"תשלום של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה בסיסיות למגורים (375 מ"ר), ביטול רצף בין דורי ואפשרות לפצל מגרשים מהנחלה בתשלום 33% +מע"מ משווי המגרש המגרש המפוצל (השלמה של 29.25% + מע"מ).
  • ב."דמי כניסה" +"דמי פיצול"לאחר תשלום דמי הכניסה ישלם בעל הנחלה בגין פיצול מגרש ראשון, שני או שלישי מהנחלה, סך של 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל, כאשר תשולם תוספת של 29.25% + מע"מ עבור 160 מ"ר ובגין הפוטנציאל ישולם 33% + מע"מ.

  • ג."דמי רכישה"- תשלום של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות.
החלטה 1523 תאפשר את הבנייה של הבית השלישי,הרביעי ואולי חמישי בחלקת המגורים בנחלה על ידי ביטול הרצף הבין דורי ורכישה של מלוא הזכויות בחלקת המגורים.

סוגיות לדיון בתהליך יישום החלטה 1523:
נבקש לרכז במספר מאמרים, מספר סוגיות מרכזיות שעולות בפגישות עם בעלי נחלות שנראה כי הן מסמנות את אבני הדרך בתהליך יישום החלטה 1523:    

כמה יחידות ניתן יהיה לבנות בחלקת המגורים בנחלה לאחר תשלום "דמי רכישה"?
האם ניתן יהיה לבנות יותר משלוש יחידות בחלקת המגורים?
מה יהיו העלויות בגין הבניה של היחידות בנחלה?
כמה מגרשים ניתן יהיה לפצל מהנחלה?
כיצד נחלק את הזכויות בנחלה בין הילדים במסגרת הירושה?

מספר יחידות הדיור בנחלה לאחר יישום החלטה 1523:
תיקון 1ב' לתמ"א 35 מחודש יוני 2016 מאפשר לבנות שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים בחלקת המגורים בנחלה. לוח 2 בתמ"א 35 קובע את מספר היחידות שניתן לבנות בכל יישוב והדרך לבצע את החישוב היא למנות את מספר הנחלות ולהכפיל בשתי יחידות, להוסיף את מספר מגרשי ההרחבה, מגרשים מקצועיים ומשקי עזר, להפחית מהקיבולת בתמ"א 35 - היתרה שתיוותר היא היתרה לניצול עבור יחידות נוספות בכל נחלה.


חלוקה לפי אזורי עדיפות לאומית:
ההחלטה קבעה הוראות שונות למושבים באזור המרכז ומושבים באזורי עדיפות לאומית, בכל הקשור לתוספת של היחידה השלישית נחלה:
אזור מרכז -נביא לדוגמא מושב במרכז הארץ לפי הנתונים הבאים: תקן נחלות 80, תמ"א 35 לוח 2 קובעת שניתן לבנות 300 יח"ד, ונוצלו 250 יח"ד, יש חוסר של 30 יח"ד בכדי לבנות 3 יחידות דיור נפרדות בכל נחלה. תמ"א 35 קובעת כי תינתן תוספת של 30 יח"ד בכדי שניתן יהיה לבנות יחידה שלישית בכל נחלה.
אזורי עדיפות לאומית - אם לדוגמא במושב אושר בתקן 70 נחלות, תמ"א 35 לוח 2 קובעת שניתן לבנות 400 יח"ד, ונוצלו 350 יח"ד, יש חוסר של 20 יח"ד בכדי לבנות 3 יחידות דיור נפרדות בכל נחלה. תמ"א 35 קובעת כי תינתן תוספת של 70 יח"ד לפי תקן הנחלות ללא כל קשר למספר היחידות שנותרו לניצול והתוצאה היא שניתן יהיה לבנות 90 יח"ד.

בית רביעי וחמישי בנחלה:
בהתאם להסבר שלעיל האם בעתיד נוכל לבנות בית רביעי או חמישי או אולי שישי בנחלה?
במקרים בהם קיימת יתרה בקיבולת יחידות הדיור לפי תמ"א 35, כמו במושבים בהם לא בוצעה הרחבה קהילתית לדוגמא, ניתן יהיה לתכנן בחלקת המגורים גם בית רביעי וחמישי.
הבהרה- כל מקרה יבחן לגופו וקיימים מקרים רבים שלא ניתן מבחינה תכנונית לבצע בנחלה יותר משלוש יחידות לאור "המבנה" התכנוני של הנחלה.

לדוגמא: במושב יש בתקן 70 נחלות, תמ"א 35 לוח 2 קובעת שניתן לבנות 350 יח"ד, הניצול הוא של 140 יח"ד בלבד ונותרה קיבולת של 210 יח"ד. במקרה זה נוכל לבנות בכל נחלה חמש יחידות דיור ומקרים מסוג זה אומנם בודדים אבל קיימים כבר בתכנון.
    
באזורי עדיפות לאומית- התוספת שתינתן במקרים אלה תגדיל את יחידות הדיור באופן משמעותי כי כזכור, התוספת שתינתן היא בהתאם לתקן הנחלות ללא קשר ליתרה שנותרה לניצול. ניתן גם במקרה זה לראות דוגמאות של מושבים בקו עימות שמבצעים כיום איוש של נחלות פנויות ובנוסף מתכננים מגרשי הרחבה. במקרים שמטופלים על ידנו תוכננו גם שני מגרשים בנוסף לנחלה הפנויה לאיוש. מתוך הנחלות החדשות שיוקצו ניתן יהיה לפצל מגרשים בהתאם להחלטה 1523 ונבהיר  עוד, כי באזור קו עימות לאחר תשלום "דמי הכניסה" בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים יקבל בעל הזכויות את ההטבות לפי מסלול של "דמי רכישה" וכך גם ביחס לנחלות החדשות שיוקצו שיתקבלו עם מלוא הזכויות בהתאם למסלול של "דמי רכישה".

איוש נחלות פנויות:
לאור העובדה כי החלטה 1445 מחייבת סיום הליכי תכנון עד סוף שנת 2020 עלתה שאלה איזה תהליך כדאי לבצע קודם במושבים באזורי עדיפות בכדי לא "להפסיד" את קיבולת יחידות הדיור כך, שהנחלות החדשות יתוכננו ולא ניתן יהיה לאייש בגלל חוסר ביחידות בתמ"א 35. המסקנה היא שכדאי ראשית לבצע את התכנון של הנחלות החדשות ורק לאחר מכן לבצע תכנון של מגרשים בהרחבה.


הבעיות בריבוי יחידות בחלקת המגורים:
במושב בו קיימת יתרה משמעותית של קיבולת יחידות דיור, ניתן יהיה לבנות יותר מבית שלישי בכל נחלה, אך חשוב להבהיר, כי מקרים אלה הם שוליים בייחוד במרכז הארץ והם קיימים במושבים שלא ביצוע הרחבה קהילתית. בנוסף יש לשים לב מבחינת התכנון של המושב, כי בנייה של יותר משלוש יחידות בכל נחלה, תעמיס מאוד על התשתיות במושב ויש לבצע לצורך כך תכנון שיצפה פני עתיד.
עוד יש לשים לב כי תכנון של שלוש יחידות או יותר בכל נחלה, תגדיל את היחידות במושב ואת העסקאות שיבוצעו ובכך את העדר השליטה של האגודות על זהות התושבים במושב, לאחר ביטול ועדות הקבלה בתיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות. יש לכך מענה משפטי והוא נדרש בחינה מעמיקה של כל מושב בנפרד בהתאם לצרכים העתידיים והתכנון של הצמיחה הדמוגרפית.

צמיחה דמוגרפית:
מושב במרכז הארץ שיבקש לבצע צמיחה דמוגרפית בדור הקרוב יוכל לעשות זאת רק באמצעות פיצול מגרשים מנחלות. מושבים לא יבצעו הרחבות קהילתיות לאור העובדה שהם נדרשים לבצע מכרזים פומביים בהליך ההקצאה והדרך היחידה לרכוש חצי דונם במושב במרכז הארץ בדור הקרוב הוא על ידי פיצול מגרש מנחלה ועל כך עוד "ישפכו" מילים רבות.

תב"ע לבנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים:
בכדי שניתן יהיה לבנות בנחלה שלוש או יותר יחידות, יש לפעול בשני מסלולים בעת ובעונה אחת:

מסלול תכנון- לפעול להסדיר תב"ע ייעודית למושב שתקבע את הרכב היחידות בנחלה בהתאם לקיבולת האפשרית בתמ"א 35 תיקון 1ב. התב"ע נדרשת ראייה כוללת של המושב עם הצרכים העתידיים, הסדרה של דרכים, תשתיות, ביוב, ניקוז, חניות, דרכי גישה לכל היחידות בנחלה וראייה עתידית של "שכונות" הרחבה קטנות בכל נחלה. המצב המתואר לא מתאים לכל מושב ויש מושבים שאנו מלווים שהחליטו לבצע בנייה של יחידה שלישית בלבד בכל נחלה ולאפשר פיצול של מגרש אחד, גם אם תמ"א 35 מאפשרת יחידות נוספות, כאשר בראייה עתידית יש כוונה לשמור על צביון המושב כפי שהוא כיום ולא להגדיל אותו יתר על המידה.

מסלול קניין- בכדי לבצע בנייה של בית שלישי או יותר בכל נחלה, יש ליישם את החלטה 1523 לפחות במסלול של "דמי כניסה" בכדי לבטל את הצורך ברצף הבין דורי. ללא יישום החלטה 1523 גם את התב"ע תאושר, לא ניתן היה לבנות את היחידות הנוספות בנחלות לפי הפוטנציאל הקיים בתב"ע. יש אפשרות לבצע מהלך קולקטיבי במושב של יישום החלטה 1523, תהליך קולקטיבי מאוד יעיל לאגודה וגם עבור החברים ומאפשר שליטה מיטבית של האגודה על התהליך.

שימושים חורגים וחריגות בניה - נבהיר, כי בתהליכים שאנו שותפים להם באישור תב"ע חדשה למושבים, נתקלנו בדרישה של ועדה מחוזית מחוז מרכז להסדיר את מלוא השימושים החורגים בנחלות ובמשבצת האגודה, דבר שמקשה על הליכי התכנון. במחוזות אחרים עדיין לא מקשים על התהליך באופן שאין דרישה לסימון השימושים.יש לשים דגש מיוחד על הסדרה של השימושים בנחלות ובמשבצת בכדי להימנע משתלום של דמי שימוש עבור תקופת העבר – כיום עד שבע שנים אחרונה – החלטה שתוקפה יפוג בסוף שנת 2017 ואין עדיין תשובה האם היא תוארך.

פיצול מגרשים מנחלות:
לאחר שתאושר הבנייה של היחידה השלישית או יותר בכל נחלה (כאמור בהתאם לקיבולת האפשרית בכל מושב לפי תמ"א 35), ניתן יהיה לפצל יותר מיחידה אחת מכל נחלה.
לאור העובדה כי בנחלה קיימת חובת התגוררות, לא ניתן היה עד היום לפצל יותר ממגרש אחד בהתאם להוראות אגף חקלאי 62. בעידן הקרוב לאחר שתאושר יחידה שלישית או יותר בכל נחלה, ניתן יהיה לפצל שני מגרשים ויותר מכל נחלה וכפי שהובהר לעיל, יש לכך השלכות מבחינות רבות עבור המושב ועל כך נרחיב את הדיון בהמשך.

כפי שעמדנו במאמרים קודמים, יש לקבוע הוראות בתב"ע החדשה של המושב ביחס לפיצול מגרשים מנחלות, שיקנו לבעל נחלה שיבקש לבצע הליך פיצול אפשרות לבצע את התהליך בסמכות מקומית מה שיקצר מאוד את התהליך שאורך כיום כשנתיים - שלוש שנים ויוזיל את העלויות.

האם כדאי ליישום את החלטה 1523 במסלול "דמי כניסה" או "דמי רכישה"?
השומות מצביעות על תשובה ברורה וחד משמעית - כאשר לבעל הנחלה יש כוונה לבנות את הבית השלישי בנחלה ולבצע פיצול –כדאי ליישם את ההחלטה במסלול דמי רכישה ולא במסלול דמי כניסה.

נבהיר - כי בעל נחלה שיישם את ההחלטה במסלול "דמי כניסה" ויבקש לבנות את הבית השלישי בנחלה, יידרש לשלם דמי היוון בסך של 91% מעבר לקיבולת של 375 מ"ר. במרכז הארץ אם ניקח לדוגמא מושב בו משלמים 5,000 + מע"מ למ"ר ובעל הנחלה מבקש לבנות בית שלישי בשטח של 200 מ"ר (מעבר ל- 375 מ"ר) ישלם סך של מיליון עבור רכישת הזכויות - במקרה זה עדיף לבצע מראש את הפיצול או לבצע את היישום במסלול "דמי רכישה".

עסקאות שבוצעו לאחר 1.1.93- קיימת הנחה בדמי רכישה של 13% כך שבעל הנחלה ישלם 20% בגין דמי רכישה במקום 33% - התוצאה היא כדאיות כלכלית לבצע את המסלול של דמי הרכישה ובהתאם לבדיקה שערכנו רוב העסקאות שיבוצעו בדמי רכישה יהיו על בסיס של 20% משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות.

עסקאות שנרכשו לאחר 9.6.11- יתקבל זיכוי מלא מדמי ההסכמה ששילם המוכר בגין יישום ההחלטה במסלול דמי רכישה וכמובן שבמקרים אלה מסלול זה הוא הרבה יותר כדאי.

התוצאה לאחר תשלום דמי הרכישה:
לאחר תשלום דמי רכישה בעל הנחלה יוכל לנצל זכויות בנייה קיימות ועתידיות ללא תשלום לרמ"י.
במקרה שבו תוסדר תב"ע לשלוש יחידות או יותר מכך - לאחר תשלום דמי הרכישה לא יחול תשלום נוסף לרמ"י בגין פיצול מגרש אחד, שניים, שלושה ויותר מכך. התשלום המשמעותי ביותר שיחול הוא היטל השבחה והשומות פיילוט מצביעות על תשלום היטל השבחה במרכז הארץ של מאות אלפי שקלים עבור הפיצול הראשון ובגין הבית השני השלישי והלאה כמיליון ויותר.

במאמרים הבאים נעסוק בשאלות הנוספות שעלו לדיון לעיל בכדי לפשט את הדיון ולהקל על בעלי הנחלות להבין את המצב המשפטי, התכנוני, המיסוי והמשפחתי לצורך יישום "עידן הנחלה המהוונת".
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark