עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: מלכודת מס בתהליך איוש נחלות פנויות
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - החלטה 1445 - מלכודת מס - רכישה בנאמנות
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
מלכודת מס בתהליך איוש נחלות פנויות
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

החלטה 1445 של מועצת מקרקעי ישראל:
החלטה 1445 של מועצת מקרקעי ישראל מסדירה את ההוראות כיצד לבצע תהליך של איוש נחלות פנויות במושבים בנגב ובגליל וכיצד לבצע המרה של נחלות למגרשי מגורים. במרכז הארץ לא ניתן לאייש נחלות פנויות אלא רק להמיר נחלות פנויות למגרשי מגורים.

משרד החקלאות ופיתוח הכפר מאשר את תקן הנחלות בכל מושב. בישובים באזור נגב וגליל בהם קיימות נחלות מתוכננות שלא איושו ניתן לבצע איוש נחלות או להמיר את הנחלות למגרשי מגורים (שניים או שלושה מגרשים לכל נחלה). במרכז הארץ ניתן לתכנן מגרשים חלף הנחלות הפנויות וההטבה שמקנה ההחלטה היא האפשרות לשווק את המגרשים בפטור ממכרז למומלצי האגודה בדגש על כך שלא יגבו כספים מעבר להוצאות הפיתוח המאושרות, כאשר המועד לשיווק הוא עד חלוף חמש שנים מיום 1.1.2016.

המרת נחלות למגרשים במושבים במרכז הארץ:
תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות משנת 2011 ביטל את האפשרות לקיים ועדות קבלה במושבים במרכז הארץ למגרשי הרחבה והם משווקים במכרזים פומביים. עובדה זו הביאה להקפאה של ההרחבות במושבים במרכז הארץ והאפשרות להמליץ על מועמדים בהחלטה 1445 היא בהחלט בשורה עבור מושבים אלה.

דמי ההיוון בגין המגרשים יעמדו על סך של 91% והאגודה זכאית לתמריץ בסך 25% מתקבולי הרשות בגין שיווק מגרשי המגורים ולא יותר מ- 150,000 (ללא מע"מ), לכל אחת מיחידות הדיור.ככל שיתוכננו שלוש יחידות דיור חלף הנחלות המבוטלות, התמריץ יהיה 25% מתקבולי הרשות בגין שיווק מגרשי המגורים ולא יותר מ- 150,000 לכל אחת משתי היחידות הראשונות חלף כל נחלה מבוטלת ו- 200,000(ללא מע"מ), ליחידה השלישית.

המרת נחלות למגרשים במושבים בנגב וגליל:
מושבים בנגב ובגליל נמצאים בתהליכים מתקדמים של איוש נחלות פנויות לפי החלטה 1445 (נוהל עבודה B37.06) שפתחה את המחסום שהיה במשך שנים לביצוע התהליך. הזכויות שיינתנו הן בהתאם להחלטה 1523 כאשר התשלום לרמ"י הוא עבור "דמי כניסה" בסך של 375 מ"ר וכולל שלוש הטבות: ביטול רצף בין דורי, אפשרות לפיצול מגרש ב- 33% + מע"מ (השלמה של 29.25% + מע"מ), קיבולת בניה של 375 מ"ר (לא יחול תשלום על זכויות מעבר ל- 160 מ"ר עד 375 מ"ר סה"כ).

במושבים ב"קו עימות" לאחר תשלום "דמי הכניסה" בסך 3.75% + מע"מ יקבל בעל הזכויות בנחלה את מלוא ההטבות בהתאם למסלול של "דמי רכישה" כך שחלקת המגורים תהוון והתוצאה היא רכישה של מלוא זכויות הבנייה הקיימות ועתידיות בחלקת המגורים, לא יחול תשלום לרמ"י בגין פיצול מגרשים מהנחלה, ביטול רצף בין דורי, אפשרות להשכיר בתים בנחלה, פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים במכירה.

ברשימה זו נבקש להתמקד בבעיית מיסוי שקיימת בתהליך איוש נחלות פנויות ובחלוקה של הזכויות בין הילדים. לצורך הבנת הבעיה נביא סיפור מהחיים שהתרחש במספר משפחות.

סיפור מהחיים:
במושב נוה תות (שם בדוי) שנמצא באזור עדיפות לאומית א' מתקיים הליך של איוש נחלות פנויות. להורים ראובן ואביבה בעלי הזכויות בנחלה הוותיקה יש ארבעה ילדים. כל הילדים נשואים עם ילדים ומזה מספר שנים מתקיים דיון במשפחה כיצד תתבצע ההורשה של הנחלה הותיקה? מי יקבל את הזכויות בנחלה החדשה עליה מדברים שנים במושב? מי יקבל מגרש שיפוצל מהנחלה?
כעת הגיע המועד להמליץ על הילד שיירשם כבעל הזכויות בנחלה החדשה ויש לקבל החלטות. ההורים החליטו שרם הבן הבכור יקבל את הזכויות בנחלה החדשה, שגית תקבל זכות לפצל מגרש מהנחלה החדשה, בן יקבל את הזכויות בנחלה הוותיקה ואורית שקיבלה זכויות במגרש בהרחבה תקבל את חלקה בכספים שההורים יותירו אחריהם.

כעת עלתה שאלה משפטית וסוגיית מס - כיצד לבצע את התהליך כאשר רם מקבל את הזכויות בנחלה וצריך להעביר לאחותו שגית זכויות במגרש שיפוצל מהנחלה?

תקלה בתהליך תחייב את בני המשפחה במס שבח ורכישה כפולים!!!

נסביר את הבעיה - בהתאם להחלטות רמ"י ניתן לרשום את הזכויות בנחלה ע"ש יחיד או בני זוג בלבד. כאשר הנחלה החדשה תוקצה ע"ש רם הואיישא בחבות מס רכישה בלבד בגין כל הזכויות בנחלה. לאחר שהזכויות יירשמו על שמו הוא יבקש להעביר ללא תמורה את הזכויות במגרש שיפוצל מהנחלה לשגית. אלא שהעברה זו תהא חייבת במס שבח מלא (אין זכאות לפטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה בין אחים, אלא אם מקור הנכס המועבר התקבל בידי האח המעביר במתנה או בירושה מהורה או מהורה הורה, מה שאינו מתקיים בענייננו כיוון שהנחלה הוקצתה על ידי רמ"י) ובמס רכישה מופחת (1/3 ממס הרכישה הרגיל). התוצאה היא ששולמו פעמיים מס רכישה וכן שולם מס שבח.

מנגנון הנאמנות:
בכדי לחסוך את המיסים הכפולים נציע מנגנון של נאמנות שיביא לביטול החבות במס רכישה ובמס שבח בגין העברת הזכויות במגרש המפוצל מרם לשגית אחותו. ייערך הסכם נאמנות בין רם לשגית שקובע כי רם רוכש בנאמנות מרמ"י עבור שגית את המגרש המפוצל. חשוב להדגיש כי בכדי שהנאמנות תוכר בהתאם לחוק, בטרם החתימה של רם על מסמכי הקצאת הנחלה, יש לחתום על הסכם הנאמנות בין רם לשגית, בליווי תשריט של המגרש המפוצל ושל יתרת הנחלה. שגית צריכה  לשלם את חלקה היחסי עבור המגרש המפוצל (תשלומים לרמ"י, פיתוח תשתיות וכדומה). לאחר שהזכויות בנחלה במלואן יירשמו ע"ש רם, תבוצע תב"ע לפיצול המגרש מהנחלה. לאחר אישור התב"ע העסקה ביחס למגרש המפוצל תתבצע ע"ש שגית ותתבצע העברה מנאמן לנהנה, כאשר העברה זו פטורה ממס שבח ומס רכישה.

שימו לב לבעיה בה נתקלו כאשר רצון ההורים הוא שיפוצלו שני מגרשים מהנחלה החדשה גם כאן יש לפעול במנגנון הנאמנות. אנו ממליצים לבחון בתהליך גם חתימה על הסכם ממון בין הילד/ה של בעלי הנחלה שמקבל זכויות בנחלה החדשה לבני הזוג בכדי להבטיח את הזכויות של הילדים האחרים שמקבלים מגרשים וכן על צוואה של ההורים שתסדיר את ההורשה של כל נכסי העיזבון.

הכותבים מתמחים באגודות שיתופיות, בהחלטות רמ"י ובמיסוי www.lieblaw.co.il
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark