עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: מע"מ במכירת נחלה
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - דיני מושבים - מע"מ - איחוד עוסקים - מע"מ במכירת נחלה
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
מע"מ במכירת נחלה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

במכירת נחלה חלה על המוכר חבות מס משוקללת שמגיעה לכדי 50% משווי התמורה.     
"
בעידן הנחלה המהוונת" משלם המוכר "דמי רכישה" הכוללים את דמי ההסכמה בגין החלקות החקלאיות וכן היטל השבחה גם אן מדובר על זכויות "בר רשות" (לאחר פ"ד בלוך), מה שהגדיל באופן משמעותי את חבויות המס שחלות על מוכרים ולא בכדי אמרנו לא פעם שנחלות לא מוכרים!

נעיר כי באזורי עדיפות לאומית "קו עימות" א' ו- ב' דמי הרכישה נמוכים מדמי ההסכמה לאור הנחות אזורי עדיפות שכלולות בהחלטה 1523 (תקרת ההנחה היא עד 900,000 ובשלב זה אף ניתנת הנחה עד לסך של 1,350,000 , כאשר תחשיב גובה התקרה הינו בהתאם לסך של 450,000 עבור כל יח"ד). במקרה שבו נמכרת נחלה באזור עדיפות לאומית, דמי הרכישה נמוכים מדמי ההסכמה וההבדל הוא משמעותי מאוד, כאשר מדובר בקו עימות. במקרים אלה חבות המס המשוקללת נמוכה מ- 50% באופן משמעותי!

מס נוסף שחל במסגרת עסקת המכר שמוטל על מוכרים ו"מגולגל" על הקונה הוא מע"מ בגין שווי החלקות החקלאיות של הנחלה. לאחרונה פורסם באתר רשות המסים כי רשויות מע"מ ערכו ביקורת בענף המקרקעין במטרה לאתר מקרים בהם נמכרו נכסי נדל"ן מבלי שדווח ושולם המע"מ בגינם.

כך נכתב באתר רשות המסים :"בבדיקה שנערכה אצל אישה המתגוררת במושב באזור אשדוד, התגלה כי למרות שהיא חלק מאיחוד עוסקים, היא לא דיווחה למע"מ כאשר מכרה משק חקלאי. האישה ניסתה להסוות את המכירה כמכירת דירת מגורים. על פי הערכות, מדובר בהעלמת עסקה בגובהשל כ- 4.2 מיליון ".

הסוגיות שעולות מפרסום זה הם: מהו איחוד עוסקים?מה הקשר בינו לבין החבות במע"מ במכירת נחלה (או משק עזר)?
מהו "איחוד עוסקים"?
סעיף 56 לחוק מע"מ קובע שעוסקים שהם אזרחים ישראליים שמקום עסקם הקבוע והמתמשך הוא בישראל רשאים לבקש ממנהל מע"מ לרשום אותם כאחד (ומכאן השם "איחוד עוסקים"). המשמעות היא שבאגודה שיתופית בה יש מספר רב של בעלי נחלות הרשומים כעוסקים לעניין מע"מ, במקום שכל בעל נחלה יגיש דו"ח בנפרד למע"מ, כל בעלי הנחלות מגישים דו"ח אחד למע"מ הכולל בתוכו את הנתונים הכספיים של כל העוסקים הרשומים במסגרת אותו "איחוד עוסקים".

מבנה דיווח ייחודי זה מקשה מאוד על הליכי ביקורת של מפקחי מע"מ, זאת משום שניתוח מצב החשבון של העוסקים (הרשומים במסגרת איחוד העוסקים) אינו משקף באופן נאות את הערך המוסף של כל אחד מהם, ולכן הביקורת עליהם כעוסק אחד אינה אפקטיבית. ולכן בתחילת שנת 2017 פורסמה הצעת חוק ממשלתית המציעה לבטל את סעיף 56 לחוק מע"מ, זאת החל מתחילת שנת המס 2018.
מה הקשר בין איחוד עוסקים למוכרי נחלות ולדיווח באתר רשות המסים ?
בעת מכירת נחלה מרכיב החלק החקלאי עשוי להיות חייב במס ערך מוסף בידי המוכר. כך, אם בעל הנחלה היה רשום במשרדי מע"מ כ"עוסק מורשה" והחלק החקלאי שימש אותו בהפקת הכנסות החייבות במע"מ (כגון שהוא גידל בו גידולים חקלאיים ומכר אותם), אזי בעת מכירת הנחלה יש לבודד את שווי החלק החקלאי ולהוציא חשבונית מס בגין שווי זה.
מנגד, חשוב להבהיר כי סוגיית החבות במע"מ אינה עולה ביחס למרכיב בית המגורים וזכויות הבניה בנחלה (בהיותם מרכיב החלק "הפרטי" ולא "העסקי" במכירה), אלא ביחס לחלק החקלאי בלבד.
בפרקטיקה "איחוד העוסקים" היה מכשיר שהיווה פתרון מסוים לסוגיית המע"מ. בתקנה 23ב לתקנות מס ערך מוסף נקבע כי עוסקים הרשומים במסגרת "איחוד עוסקים" יגישו דו"ח תקופתי אחד על כל עסק, אשר לא יכלול את העסק שעשו בינם לבין עצמם, אלא רק את העסק שעשו עם גורמים חיצוניים להם. המשמעות המעשית היא שרוכש נחלה היה מצטרף לאיחוד העוסקים כעוסק בתחום החקלאות, ולאור תקנה 23ב לתקנות מע"מ לא היה צריך לדווח למע"מ על "העסקה" בין מוכר הנחלה לבין רוכש הנחלה, שכן שניהם רשומים במסגרת איחוד העוסקים. בדרך זו המוכר לא היה משלם את מס העסק אותו הרוכש לא היה מקזז את מס התשומות (גובה מס העסקאות = גובה מס התשומות), ולא היה נוצר חסרון כיס לאף גורם (לא למוכר הנחלה ולא לרוכש הנחלה).
כאמור לעיל, בתחילת שנת  2017 פורסמה הצעת חוק מטעם הממשלה שענייניה, בין היתר, ביטול המוסד "איחוד עוסקים" הקבוע בסעיף 56 לחוק מע"מ. כעת, אם הצעת החוק הממשלתית תתקבל, הדבר עשוי ליצור קשיים תזרימיים ולייקר את העסקה עבור רוכש הנחלה בגובה המע"מ בשל מרכיב בחלק החקלאי.

דוגמא:
נחלה נמכרת בשישה מיליון , מתוך סכום זה מרכיב החלק החקלאי הוא 1 מיליון₪. המוכר היה עוסק לעניין מע"מ והחלק החקלאי שימש אותו לגידולים חקלאיים. לפי המצב החוקי כיום, רוכש הנחלה מצטרף לאיחוד העוסקים ואז המוכר לא נדרש לשלם 170,000 (סכום המע"מ) לרשויות מע"מ והרוכש לא נדרש לשלם לקונה 170,000 הואיל ואין צורך לדווח למע"מ על עסקאות שנעשות בין חברי "איחוד העוסקים". לעומת זאת, אם הצעת החוק תתקבל ויבוטל מוסד "איחוד העוסקים" אז המוכר ישלם 170,000 לרשויות מע"מ, וכאן תעלה סוגיית קיזוז מס התשומות בידי הרוכש. רק אם הרוכש יוכיח לרשויות מע"מ כי הוא מקיים פעילות עסקית החייבת במע"מ בחלק החקלאי, או אז יותר לו בקיזוז מס התשומות בסך 170,000 . אם לעומת זאת, השטחים החלקיים יושכרו על ידי הרוכש לצד ג' שיעבד אותם או שהרוכש לא יבצע פעילות עסקית חקלאית, או אז רשויות מע"מ לא יתירו לרוכש את קיזוז מס התשומות, עובדה שתייקר עבורו את מחיר רכישת הנחלה בסך 170,000 , שכן רשויות מע"מ יראו אותו כאדם פרטי וכצרכן סופי.

נחזור למקרה שפורסם באתר רשות המסים. לא ברור מדוע נרשם כי מדובר בהעלמת מס של 4.2 מיליון . הרי עמדנו על כך שרק מרכיב החלק החקלאי יכול ויהיה חייב במע"מ, אך לא מרכיב זכויות הבניה והחלק החקלאי, ובמושב באזור אשדוד מרכיב החלק החקלאי אינו שווה כ 4.2 מיליון (זה אולי מלוא שווי העסקה אך לא שווי החלק החקלאי לבדו). יתכן שבאותו מקרה הקונה לא היה רשום במסגרת "איחוד עוסקים" של המושב ולכן היה על המוכרת להוציא חשבונית מס ולדווח על מרכיב החלק החקלאי שנמכר. יחד עם זאת, לו היה הקונה נרשם במע"מ במסגרת "איחוד העוסקים" של המושב כעוסק בתחום החקלאות, הרי שלא היה צריך לדווח למע"מ כלל על מכירת החלק החקלאי בעסקה שבין המוכרת לבין הקונה, זאת לאור תקנה 23ב לתקנות מע"מ.
התוצאה היא שיש להסדיר בהסכם המכר את החבות במע"מ ביחסים בין מוכר וקונה ולהיות עירניים לגבי חובת הדיווח למע"מ בגין המכירה.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark