עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: הסדרת חריגות בניה בהחלטה 1523?
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - הסדרת חריגות בניה - החלטה 1523
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
הסדרת חריגות בניה בהחלטה 1523?
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

בעלי הנחלות נדרשים לפעול בהקדם להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות וכן בתחום משבצת האגודה, בטרם ביצוע תהליך כלשהו מול רמ"י ובייחוד בעת יישום החלטה 1523. החלטות רמ"י מאפשרות הסדרה של חריגות ושימושים אך יחד עם זאת, תהליך היישום של ההחלטה מטיל על בעלי הנחלות תשלומים של דמי שימוש ודמי היוון, אותם יש לבחון בטרם הגשת הבקשה לרמ"י.

חשוב להבין, כי הכנסות משימושים חורגים הן "הכנסות לצורך הוצאות"! ובימים אלה מתקיימים הליכי אכיפה משמעותיים וריבוי התביעות נותן את אותותיו בשטח. כדאי להקדים את הליכי האכיפה ולבצע בחינה של המצב התכנוני והסדרה באמצעות הוצאת היתרים או השבת המבנה למצב ההיסטורי בהתאם להיתר או הריסה. כל מקרה נבחן לגופו בהתאם לעובדות, לצרכים ולהיתכנות ההסדרה ובהתאם לכך ייבחר המסלול המתאים.

החלטות רמ"י קובעות שבנחלה לא ניתן להשכיר לצד ג' מבנים או יחידות או בתי מגורים גם אם הם בנויים בהיתר. השכרה של מבנים היא עבירה על הוראות הסכם המשבצת ו/או הסכם החכירה, דבר שמשית על בעלי הנחלות תביעות לפינוי והריסה ותשלום דמי שימוש עבור שבע שנים אחורה (החלטה לגבייה בגין 7 שנים בתוקף עד 31.12.19) וכן כתבי אישום מצד הועדות המקומיות לתכנון ובניה.

נכון יותר להתמודד עם טענות מצד הרשות בגין שימושים חורגים וחריגות בניה, כאשר השימוש הוסדר או הוסר או הושב המצב לקדמותו בהתאם להיתרים. כל בעל נחלה נדרש להכיר היטב את המצב התכנוני בנחלה, לקבל את היתרי הבניה מהועדה המקומית לתכנון ובניה ולבצע השוואה בין מצב ההיתרים לבין מצב המבנים הבנויים בפועל ולהתחיל ולבנות תכנית הסדרה בהתאם.

תנאי הסף ליישום החלטה 1523:
  1. 1.הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה.
  1. 2.תשלום חובות עבר (דמי שימוש, דמי היוון, דמי חכירה).
  1. 3.רישום חלקה א' כיחידה נפרדת בשלמות או תהליך תצ"ר במושב או הזמנת תצ"ר פרטני.
שאלותמרכזיות בתהליך יישום החלטה 1523:
בתהליך יישום החלטה 1523 עולות שאלות מרכזיות הקשורות להסדרת שימושים חורגים וחריגות. השאלה המרכזית עליה נבקש לתת מענה היא:     

האם ניתן להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה באמצעות יישום החלטה 1523?
עמדת רמ"י היא שיישום החלטה 1523 לא מקנה אפשרות להכשרת "עיזים" בנחלה ויידרש תשלום של דמי שימוש בעת הגשת הבקשה ליישום ההחלטה. כלומר, העמדה היא שיחול תשלום של "דמי שימוש" וכן תשלום של "דמי היוון" בעת יישום ההחלטה גם אם קיבולת הבניה לא חורגת מסך של 375 מ"ר בעת הגשת הבקשה.

נסביר את עמדת רמ"י בדוגמא מהחיים:
יוסי בעל נחלה במרכז הארץ ששוויה 6 מיליון . בנחלה בנויים בית מגורים ראשי בשטח של
250 מ"ר ובית שני בשטח של 100 מ"ר. בבית המגורים הראשי קיימת חריגת בניה של 100 מ"ר והבית השני הוא מחסן חקלאי שהוסב למגורים ללא היתר. יוסי מעוניין לבצע תהליך של פיצול הבית השני מהנחלה ולצורך כך הוא מבקש ליישם את החלטה 1523 בכדי לשלם דמי היוון בגין הפיצול בסך של 33% + מע"מ מערך המגרש שיפוצל מהנחלה.

הבעיות:
  1. 1.בנחלה קיימות חריגות בניה והחלטה 1523 קובעת כי היישום של ההחלטה אפשרי רק לאחר שהוסדרו בנחלה כל השימושים והחריגות ושולמו דמי שימוש - האם יוסי נדרש ראשית להסדיר שימושים ורק לאחר מכן ליישם את ההחלטה או שניתן לבצע במקביל?
  1. 2.תהליך הסדרת חריגות ושימושים אורך זמן רב ויוסי מעוניין לקדם את התב"ע לפיצול - כיצד עליו לנהוג בכדי לקדם את התהליך?
  1. 3.רמ"י לא תחתום על התב"ע לפיצול עד אשר יוסדרו החריגות בנחלה - מה כדאי ליוסי לבצע בשלב ראשון בכדי לקצר תהליכים?
  1. 4.האם יוסי יידרש לשלם "דמי שימוש" עבור תקופת העבר בלבד או שיידרש לשלם גם "דמי היוון" עבור קיבולת הבניה בחריגה בבית המגורים הראשי?
עמדת רמ"י:
  1. 1.במקרה של יוסי תטען רמ"י כי ניתן יהיה ליישם את ההחלטה רק לאחר שיוסדרו החריגות בבתי המגורים וישולמו "דמי שימוש" עבור תקופת העבר וכן "דמי היוון" עבור קיבולת הבניה העודפת מעבר ל- 160 מ"ר בבית הראשי.
  1. 2.רמ"י תדרוש את התשלום עבור "דמי שימוש" בגין 7 שנים עבור הבית הראשי בהתייחס לתוספת הבנייה ללא היתר מעבר ל- 160 מ"ר, בסך של 90 מ"ר, לפי שווי ערך למ"ר בסך של 7,000 (כולל מע"מ) סך של 260,000 .
  1. 3.רמ"י תדרוש דמי שימוש עבור הבית השני בגין שנה אחת בלבד סך של 40,000 .
  1. 4.רמ"י תדרוש תשלום דמי היוון עבור 90 מ"ר מעבר ל- 160 מ"ר בסך של 630,000 .
  1. 5.לאחר תשלום דמי השימוש ודמי ההיוון יוכל יוסי לקדם את תהליך יישום החלטה 1523 ותהליך התב"ע לפיצול הבית השני מהנחלה.
  1. 6.יוסי ישלם "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ הנאמדים בסך של 180,000 וכן השלמה לשווי המגרש שיפוצל מהנחלה (השומה תומצא לאחר שהתב"ע לפיצול תקבל תוקף), בסך של 29.25% + מע"מ עד לסך של 160 מ"ר וכן 33% + מע"מ בגין זכויות הבנייה מעבר ל- 160 מ"ר בצירוף מלוא הפוטנציאל התכנוני במגרש. במקרה זה התוספת נאמדת בסך של 400,000 (נזכיר כי בנוסף ישולם היטל השבחה ומס רכישה 6%).
  1. 7.העלות הכוללת של יוסי לרמ"י בתהליך יישום החלטה 1523 והסדרת החריגות ופיצול המגרש:260,000 + 40,000 + 630,000 + 580,000 = 1,510,000 .
עמדתו של יוסי:
  1. 1.יוסי מבקש לשלם לרמ"י את דמי השימוש (לאחר הגשת הליכי עיון חוזר) ומיד לאחר מכן לשלם את דמי הכניסה להחלטה שמקנים לו קיבולת בניה של 375 מ"ר. הואיל ובנחלה בנויים שני בתים בשטח כולל של 350 מ"ר, לאחר תשלום דמי הכניסה יוסי לא יידרש לשלם תשלום נוסף עבור קיבולת הבניה העודפת שכן היא נכללת בתוך "המחסנית" של 375 מ"ר.
  1. 2.יוסי מסביר לרמ"י כי תשלום דמי היוון בסך של 640,000 לא אפשרי מבחינתו והרי החלטה 1523 מטרתה להיטיב עם בעלי הנחלות ולא "להעניש" בעל נחלה שמבקש להסדיר מבנים ולבצע תהליך פיצול.
  1. 3.ככל ורמ"י תעמוד על דרישתה לתשלום דמי היוון יוסי לא יוכל ליישם את ההחלטה ותימנע ממנו האפשרות לבצע את תהליך הפיצול של הבית השני מהנחלה.
  1. 4.הבעיה של יוסי היא שאם הוא יבקש לבצע את התהליך מול רמ"י ולמרות ההסבר הכלכלי ההגיוני והברור כי תשלום דמי כניסה מקנים ליוסי מחסנית של זכויות בניה לחלק בין המבנים בנחלה בסך של 375 מ"ר והוא לא עובר את הקיבולת ועל כן אין להטיל עליו תשלום נוסף מעבר לתשלום של דמי הכניסה, הוא יעמוד בחשיפה מול רמ"י להגשת תביעה להריסה של השטחים העודפים ככל והם לא יוסדרו או לתשלום דמי היוון בגין השטחים העודפים ככל ויוסי יבקש להותיר אותם בנויים, מה שישית עליו עלויות דמי היוון שאין באפשרותו לשלם.
  1. 5.עמדת רמ"י תביא לכך שהתהליך יארך זמן רב שכן יוסי יידרש לבצע הליך הסדרה של החריגות באמצעות הוצאת היתר בניה ורק לאחר קבלת ההיתר הוא יוכל להתחיל ביישום החלטה 1523.
  1. 6.יוסי נמצא במבוי סתום – מצד אחד, הוא רוצה להסדיר חריגות בניה בנחלה ולבצע הליך פיצול וליישם את החלטה 1523, אך מצד שני, הוא חושש שהבקשה שהוא יגיש ליישום ההחלטה תכניס אותו לחבות כספית שאין באפשרותו לעמוד בה – מה ייעשה יוסי בכדי לצאת ממעגל האימה שהוא נתון בו?
הדרך המוצעת:
  • א.יוסי יבקש ליישם את החלטה 1523 ויגיש לרמ"י את כל המסמכים הנדרשים ליישום ההחלטה.
  • ב.במפה המצבית יוסי יסמן את המבנים בהתאם למצב הבנוי בפועל.
  • ג.יוסי יתחייב לשלם את דמי השימוש וככל ויידרש ימציא ערבות בנקאית על החשבון, בכדי שניתן יהיה לקדם את הבקשה להיתר והתב"ע לפיצול, לאור כך שתהליך המצאה של שומה לדמי שימוש אורך מספר חודשים.
  • ד.יוסי יגיש באופן מיידי בקשה להיתר בניה להסדרה של החריגות בבתי המגורים.
  • ה.יוסי יגיש תב"ע לפיצול הבית השני מהנחלה.
  • ו.כאשר תומצא השומה לדמי שימוש, ובכפוף להגשת הליכי עיון חוזר, יוסי ישלם את דמי השימוש לרמ"י.
  • ז.לאחר שיוסי ישלם את דמי השימוש רמ"י תחתום על הבקשה להיתר להסדרת חריגות הבניה וכן על התב"ע לפיצול.
  • ח.לאחר שתומצא שומה לדמי כניסה בסך של 3.75% + מע"מ (כיום יש החלטה פנימית כי השומות יומצאו בתוך 4 חודשים ממועד הגשת הבקשה), יוסי ישלם את דמי הכניסה בכפוף להגשת הליכי עיון חוזר ככל ויידרש.
  • ט.יוסי יחתום על הסכם חכירה לדורות בהתאם להחלטה 1311 (ככל וקיים תצ"ר רשום ובמקרה שלא קיים תצ"ר רשום החתימה על ההסכם תתבצע לאחר רישום התצ"ר).
  • י.יוסי יחתום על נספח בהתאם להחלטה 1523 לפי מסלול "דמי כניסה" ויקבל את ההטבות בגין "דמי כניסה": ביטול רצף בין דורי, קיבולת בניה של 375 מ"ר לחלוקה בין המבנים ללא תשלום בגין תוספת בניה מעבר ל- 160 מ"ר ועד לסך של 375 מ"ר, פיצול מגרש מנחלה בסך של 33% + מע"מ.
  • יא.רמ"י תחתום על הבקשה להיתר בניה ויוסי לא יידרש לשלם תשלום נוסף מעבר לדמי הכניסה בגין דמי היוון.
  • יב.רמ"י תחתום על התב"ע לפיצול המגרש מהנחלה.
  • יג.לאחר שהתב"ע תקבל תוקף יוסי יגיש בקשה לרמ"י לבצע עסקה בגין המגרש שפוצל ויבקש לרשום את הזכויות ביחס למגרש על שמו או ע"ש אחד מילדיו או שהמגרש יימכר לצד ג'.
  • יד.רמ"י תבצע שומה על המגרש המפוצל ויוסי יידרש לשלם את התוספת בגין דמי היוון עבור פיצול המגרש בסך של 400,000 (לאחר מכן יחולו תשלומים בגין היטל השבחה ומס רכישה 6%).
  • טו.ייחתם הסכם חכירה מהוון בגין המגרש שפוצל מהנחלה ע"ש מי שיוסי הגיש בקשה לרשום על שמו את הזכויות.

מסקנות:
בעל נחלה שמבקש להסדיר חריגות בניה או שימושים חורגים במסגרת יישום החלטה 1523 צריך לבחון היטב את התשלומים שיהא עליו לשלם במסגרת יישום ההחלטה ולאור העמדה של הרשות המוצגת לעיל.

פנייה לרמ"י תיעשה רק לאחר בחינה של העלויות בהתאם למסלול שנבחר ליישום ההחלטה ולאחר שבעל הנחלה בחר במתווה ההסדרה המתאים: הוצאת היתר, השבה למצב ההיתר ההיסטורי, הריסה.

נכון להיום, קיימות שומות לדמי כניסה ודמי רכישה ומספר תיקים שנמצאים בטיפול לביצוע התחשבנות מחדש במסגרת הליך רכישה (בקשות שהוגשו על ידי רוכשים שביצעו עסקאות לאחר 9.6.11) ובקשות ליישום ההחלטה בסך של 20% בגין דמי רכישה (עסקאות שבוצעו לאחר 1.1.93 ועד 9.6.11) וכן התחשבנות מחדש בגין פיצול מגרש מנחלה שבוצע לאחר 9.6.11 כולל הנחת אזור עדיפות לאומית.

נוהל העבודה ליישום החלטה 1523 עדיין בתהליך התהוות בתקווה כי יומצא לציבור בהקדם.




הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark