עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: יחידה שניה במשקי עזר ומגרשים מקצועיים
מידע משפטי בנושאים: משקי עזר - יחידה שניה - מיסים מגזר חקלאי - מגרש מקצועי
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
יחידה שניה במשקי עזר ומגרשים מקצועיים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

החלטה 1521 של מועצת מקרקעי ישראל העוסקת במשקי עזר שאושרה ביום 19.11.17 פתחה צוואר בקבוק שהיה תקוע זמן רב בכדי לבצע היוון של חלקת המגורים, תוספת יח"ד ופיצול מגרשים ממשקי עזר. ההחלטה יוצרת מצב של "מקל וגזר" כך שהיא הפחיתה את גובה דמי ההיוון שיידרש בעל משק העזר לשלם בעת ביצוע תהליך ההיוון, אך לצד זה, היא קובעת כללים שמשנים את פניו של משק העזר בשני נושאים עיקריים:

שטח חלקת המגורים - ההחלטה קובעת כי שטח חלקת המגורים יעמוד על שני דונם בלבד - כלומר בעל משק עזר בו חלקת המגורים לפי התב"ע בתוקף היא גדולה משני דונם, יאלץ "להיפרד" מיתרת השטח שיהפוך לחלקה חקלאית (במושב ניתנה הקלה שתובהר להלן).

זכויות בנייה ופוטנציאל תכנוני - "הדובדבן שבקצפת" כפי שהיה עד היום בהחלטה 1301 (ההחלטה שבוטלה על ידי החלטה 1521) הוא רכישה של "הפוטנציאל התכנוני" בעת ביצוע ההיוון.
החלטה 1301 קבעה, כי בגין הדונם הראשון ישולם 33% + מע"מ בגין דמי היווןשכולל את מלוא הפוטנציאל התכנוני (כלומר כל תב"ע שתאושר בעתיד) ובגין השטח החל מהדונם השני ועד החמישי ישולם סך של 91% +מע"מ ללא פוטנציאל תכנוני.    

החלטה 1521 ביטלה את האפשרות לרכוש פוטנציאל תכנוני וקבעה כי דמי ההיוון ישולמו בגין הזכויות הקיימות בתב"ע שחלה על המשק ולא בגין זכויות עתידיות!

כלומר - בצד ההפחתה בגובה דמי ההיוון שמשולם בהינף אחת לפי שתי שומות - בגין מגרש מגורים בשטח 500 מ"ר הכולל זכויות ליחידה אחת בשטח 160 מ"ר ישולם סך של 5.5% +מע"מ וסך נוסף של 51% בגין השטח של 1.5 דונם (השלמה לשני דונם) - בוטלה האפשרות לרכוש את הפוטנציאל תכנוני, מה שישפיע על העלויות בגין תוספת יח"ד דיור שניה ושלישית במשקי עזר ופיצול מגרשים ממשקי עזר.

תוספת יח"ד שניה - תוספת יח"ד שניה במושבאפשרית רק במשקי עזר מהווניםבתשלום 31% דמי היוון.
    
במשק עזר במושב - ניתן לבנות יח"ד שניה בשטח מעבר לחלקת המגורים (2 דונם) בתשלום של 91% דמי היוון, הכולל היטל השבחה.

תוספת יח"ד שלישית - במושב - ניתן לבנות יחידה שלישית ורביעית בשטח חלקת המגורים
(2 דונם) רק במשקי עזר מהוונים, בעלות של 31% + מע"מ ובשטח מעבר לחלקת המגורים (2 דונם) בתשלום של 91% דמי היוון.
    
פיצול מגרש ממשק עזר - במושב-אין חובה להוון את משק העזר בכדי לבצע פיצול מגרש, אך ניתנה הטבה משמעותית כאשר משק העזר מהוון ולכן לא תהיה כדאיות לבצע פיצול ללא היוון. הפיצול אפשרי בשטח חלקת המגורים וגם בשטח מעבר לחלקת המגורים (שני דונם).
    
במקרה שבו משק העזר לא מהוון ישולם 91% דמי היווןבגין הליך הפיצול.     
במקרה שבו משק העזר מהוון ישולם 31% דמי היוון בהליך הפיצול בתוך חלקת המגורים ומחוץ לחלקת המגורים עלות הפיצול 91% בגין דמי היוון.
אישור הולנת"ע:
כפי שעדכנו הועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (הולנת"ע) שעל יד המועצה הארצית לתכנון ובניה, החליטה ביום 26.12.17 לאפשר תוספת יחידה שניה שאינה נספרת בתמ"א 35, במגרש מגורים (קיים/מאושר) שעומד בשלושה תנאים:

  1. 1.המגרש לא מוגדר כנחלה.
  1. 2.המגרש היה קיים בתב"עבשנת 1992 (בשנה זו החלו ההרחבות והמטרה היא להחריג את מגרשי ההרחבות).
  1. 3.המגרש לא פוצל.
יש לקבל אישור של הועדה המחוזית לתכנית.

אישור המועצה הארצית לתכנון ובניה:
בישיבה מיום 5.6.18 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובניה לאמץ את ההמלצה של הולנת"ע לפי הנוסח שלעיל. הוחלט כי מסמכי התכנית יועברו להערות של הועדות המחוזיות למשך 60 יום ולאחר מכן ככל שלא יהיו הפתעות מיוחדות, המועצה תאשר את ההחלטה ותעביר אותה לחתימת הממשלה.

כיצד בעל משק עזר/מגרש מקצועי יבנה את היחידה השניה?
בכדי לבצע בנייה של יחידה שניה במגרש מגורים שאינו מוגדר כנחלה והיה קיים בתב"ע בשנת 1992 ולא פוצל מאז, יש לאשר תב"ע שתחול על המושב ותקבע כי במגרשים אלה ניתן לבנות שתי יחידות נפרדות. במושבים בהם קיימת יתרה בתמ"א 35 לאחר שנספרה היחידה השלישית בכל נחלה, ניתן לבחון אפשרות לאישור של יחידה שלישית במשקי עזר (מדובר במספר מצומצם מאוד של מושבים).
מועצות אזוריות ומושבים עובדים מזה זמן על תב"ע ליחידה שלישית בנחלות לאחר תיקון 1ב לתמ"א 35 מחודש יוני 2016. התהליך הוא ארוך וכרוך בהסדרה של שימושים שמתקיימים בשטח המשבצת של המושב וכן בנחלות.

תב"ע מועצתית - נעדכן בעניין זה, כי כאשר התב"ע מבוצעת על ידי המועצה האזורית ולא על ידי המושב, ניתנת הקלה מצד הועדה המחוזית שהסכימה לכך שבשלב אישור התב"ע לא יתבצע "טיפול" בשימושים החורגים בנחלות, אלא רק בשלב שבו בעל הנחלה יבקש לנצל את הזכויות בהתאם לתב"ע, כלומר הוצאת היתר בניה לבית שלישי, פיצול מגרש וכו'.

לפיכך, במושבים יש להיערך בנושא התב"ע ולבחון את האפשרות לשלב את היחידה השניה במשקי עזר/מגרשים מקצועיים. במושבים ובמועצות שהחלו בתהליך, בהתאם לשלב שבו נמצאת התב"ע, יש לבחון את האפשרות לשלב את היחידה השניהבתב"ע שהוגשה או בתב"ע חדשה, בכדי לא לעקב את התהליך של אישור בית שלישי בנחלות. בנושא זה נעדכן כי הוגשו תכניות רבות במושבים וכן במועצות לאישור בית שלישי נפרד בחלקת המגורים בנחלות מה שיצר עומס על המערכת ולכן כדאי לבחון כל מקרה לגופו ביחס לכדאיות "למשוך" את התב"ע ולעדכן אותה ביחס למשקי העזר.
לאור הניסיון הרב שרכשנו בעבודה בתהליכים אלו אנו ממליצים לא למשוך תב"ע שנמצאת בתהליך עבודה בכדי לעדכן את היחידה השניה במשקי העזר, אלא לבצע תב"ע נוספת, בהתאם לתנאים שייקבעו על ידי הועדות המחוזיות. לאור קשיים רבים בתהליך מול הועדה המחוזית, כדאי להתקדם לאישור בית שלישי בנחלות ובמקביל או לאחר מכן לעדכן את התב"ע ליחידה שניה במשקי עזר. נזכיר כי ניתן יהיה להגיש תב"ע ליחידה שניה במשקי עזר רק לאחר שהממשלה תחתום על ההחלטה והצפי הוא מספר חודשים (ככל ולא יהיו הפתעות מצד הועדות המחוזיות).

הסדרה של חריגות ושימושים חורגים:
בין לבין, עדשהממשלה תחתום על התיקון לתמ"א 35 ועד שתאושר התב"עליחידה שניה (תהליך שאורך מספר שנים), יש לבצע הסדרה של כל השימושים החורגים וחריגות הבניה במשקי העזר ובמגרשים המקצועיים בכדי שניתן יהיה לבנות את היחידה השניה.

תיקון 116 לחוק התכנון והבניה:
נעדכן כי לאור תיקון 116 לחוק התכנון והבניה שהתקבל באוקטובר 2017 יש להתארגן מחדש בכל הקשור להסדרה של שימושים חורגים וחריגות בניה בשטחי המשבצת של המושב, הנחלות, משקי העזר והמגרשים המקצועיים.
התיקון קבע כי על הועדות המקומיות לבצע סקר שימושים חורגים וחריגות בניה בנכסים
עד לחודש אפריל 2019.

הסקר מבוצע על ידי הועדות מקומיות ובמקרים בהם יימצא כי הוועדות לא מבצעות על המוטל עליהן, הסקר יתבצע על ידי היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה שפועלת במשרד האוצר.
בשטח יש כבר עדויות על פקחים עם מדים של היחידה הארצית לאכיפה שמסתובבים במושבים ועורכים סקר נכסים, מדביקים צווים והתראות על הדלתות ומזמנים את בעלי הנחלות והמשקים לחקירות. היחידה הארצית שולחת את דו"ח החקירה לרמ"י ומשם הדרך קצרה מאוד לביקור פקח מרמ"י ולתשלום דמי שימוש עבור 7 שנים בגין שטח השימוש בשימוש חורג.

במאמר הבא נביא תרשים זרימה לתהליך עבודה מול רמ"י והועדות, בתהליך היוון הזכויות ובנייה של יחידה שניה ושלישית במשקי עזר ומגרשים מקצועיים ופיצול מגרשים בכדי לבצע הכנה של משק העזר עד לאישור התב"ע.    

(הבהרה - החלטה 1521 לא חלה על מגרשים מקצועיים אלא רק על משקי עזר. התיקון לתמ"א 35 שמקנה אפשרות לבנייה של יחידה שניה שלא נספרת בתמ"א 35 חל על מגרשי מגורים ולא רק על משקי עזר שעומדים בשלושת התנאים שלעיל).
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark