עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון למדור המשפטי בעיתונות אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: בעלי מגרשים - כיצד תפיקו תועלת כלכלית מהמגרש שבבעלותכם
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - עסקאות במקרקעין - מכירת מגרש - מכירת קרקע - בניה עצמית - עסקת קומבינציה - מיסוי מקרקעין - שיקולי מס - מס שבח מקרקעין
 
עורך דין אורי אסא

  מאת: עו"ד אורי אסא
בעלי מגרשים - כיצד תפיקו תועלת כלכלית מהמגרש שבבעלותכם
מאת: עו"ד אורי אסא


בעלי קרקע רבים מתחבטים בשאלה כיצד לממש את הקרקע שבבעלותם ולהפיק ממנה תועלת כלכלית מירבית. ברשימה זו נסקור על קצה המזלג את הדרכים העיקריות העומדות בפני בעלי קרקעות למימושן. הדיון מתייחס לקרקע אשר ניתן לבנות עליה, בין בניה למגורים ובין בניה מסחרית, ובין אם הינה פנויה או שקיים עליה מבנה שניתן להרסו.

ראשית נבהיר, כי השאלה מה ניתן לבנות בקרקע מסויימת נקבעת בהתאם לתוכנית בנין העיר שחלה על המקרקעין הרלבנטיים. תוכנית בנין העיר (התב"ע) קובעת בין השאר את יעוד הקרקע (מגורים, מסחר וכד') וכן את היקף הבניה המותר.

מעבר ליעוד הקרקע והיקף הבניה המותר, קיימת חשיבות רבה לעלויות הכרוכות בכל אחד מאופני המימוש (כגון המיסוי שיחול), וכמובן ליכולת הפיננסית של הבעלים, אשר יכתיבו במידה רבה את מתכונת העיסקה שתיבחר.

בכלליות ניתן לציין שלושה סוגי עיסקאות עיקריים: מכירה הקרקע במצבה, בניה עצמית ועיסקת קומבינציה.

מכירת הקרקע במצבה – מימוש הקרקע בדרך של מכירתה כנגד תשלום הינה הדרך הפשוטה ביותר, אשר לרוב אינה כרוכה בסיכון רב מצידו של הבעלים. מנגד, בדרך זו לא יניב הבעלים בדרך כלל את התועלת הכלכלית המירבית מהקרקע. בעיסקה מעין זו, הבעלים – המוכר מחוייב במס שבח בגין המכירה, ששיעורו יכול להגיע לכ - 50% מעליית ערך הקרקע ממועד רכישתה. אין ספק, כי מדובר בשיעורי מס גבוהים ביותר אשר עלולים לבטל את הכדאיות הכלכלית בעיסקה (יצויין, כי כאשר מדובר בקרקעות שנרכשו לפני שנת 1960 שיעורי המס הינם פחותים באופן משמעותי). בנוסף לאמור, בהנחה שמדובר בקרקע עם זכויות בניה, קרוב לודאי שתחול על המוכר גם חובת תשלום הטל השבחה, ובדרך כלל מדובר בתשלום נכבד (שיעורו כ – 50% מהשבחת הקרקע בגין תוכנית הבניה החלה על הקרקע).

בניה עצמית – בדרך מימוש זו בעל הקרקע פועל למעשה כיזם ומבצע באמצעות קבלן מטעמו את הבניה האפשרית על הקרקע ולאחר מכן הינו מוכר או משכיר את היחידות שנבנו. בדרך כלל, באמצעות תכנון פיננסי נכון יכול המוכר להפיק רווח ניכר מפרויקט זה. כאשר מדובר בבנייה למגורים יכול המוכר באמצעות תכנון מס נכון שנעשה מראש, למכור את הדירות שנבנו או מרביתן בפטור ממס שבח, ובכך להגדיל באופן משמעותי את רווחיו ממימוש הקרקע. יש לציין, כי בהליך של בניה עצמית נוטל המוכר על עצמו סיכונים לא מעטים וככל שמדובר בבניה בהיקף גדול יותר הסיכונים גדלים. כך למשל, על מנת לבצע את הבניה נדרש המוכר בדרך כלל למימון מאת הבנק, ואם מתעוררים קשיים בפרויקט עלול המוכר להיקלע לקשיים מול הבנק. בנוסף לאמור, המוכר נכנס להתקשרויות חוזיות מול הקבלן המבצע ומול רוכשים/שוכרים פוטנציאליים והינו נוטל על עצמו התחייבויות שונות ועלול למצוא עצמו לעיתים חשוף לתביעות.

עיסקת קומבינציה – עיסקה זו בצורתה המקובלת הינה כאשר המוכר מתקשר עם יזם/קבלן בהסכם לפיו המוכר מוכר ליזם חלק מהקרקע ומקבל בתמורה לקרקע בנייה על חלק הקרקע שנותר בבעלותו בהתאם לבנייה המותרת בקרקע. במילים אחרות, הבעלים מספק את הקרקע והיזם את הבניה עליה, כאשר חלק מהקרקע והמבונה עליה שייך לבעלים וחלק אחר ליזם, כאשר שיעורו של החלק המיוחס לכל אחד הינו בהתאם למוסכם בין הצדדים בהסכם הקומבינציה. היתרון המרכזי לבעלים בעיסקת הקומבינציה הינו כי הסיכון הכלכלי חל ברובו על היזם אשר מבצע את הבניה, והוא אשר חשוף בדרך כלל מול הבנק ממנו נטל הלוואה לביצוע הפרויקט. יחד עם זאת, במידה והיזם לא מקיים את ההסכם והבניה אינה מבוצעת, עלול הבעלים למצוא עצמו בתסבוכת משפטית מול רוכשי היחידות בפרויקט העתידי. מבחינת מיסוי, הדרך של עיסקת הקומבינציה הינה מעין שביל ביניים בין האפשרות של המכירה והאפשרות של הבניה העצמית. היות ומדובר על מכירת חלק מהמגרש בלבד מס השבח בו מחוייב המוכר אינו חל על מלוא המגרש אלא רק על החלק הנמכר.

לסיכום, לכל אחת מדרכי המימוש שנסקרו לעיל יתרונות וחסרונות, אשר היקפם מושפע במידה רבה ממאפייני הקרקע והבעלים, ולכן מן הראוי לבחון היטב מראש מהי דרך המימוש המתאימה לכל מקרה ומקרה, על מנת למקסם את התועלת הכלכלית.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי בלבד, אין היא מהווה בשום מקרה תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך על האמור בה ללא קבלת יעוץ משפטי המותאם לכל מקרה ונסיבותיו.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אורי אסא
טיפים ממשרד:  עו"ד אורי אסא
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אורי אסא
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
אימון אישי להצלחה - Abrazame - אברסמה - אבי גולובצ'יק - מאמן אישי
מחפש חוקר פרטי? - לחץ כאן !
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark