עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: סוגיית המיסוי במכירת משק חקלאי
מידע משפטי בנושאים: דיני מושבים - דיני מיסים - מיסוי משק חקלאי - אגודה שיתופית - דיני מקרקעין - מס שבח - יחידה מרכזית - מבנה עזר פיצול - תשלומי חובה - אגרות - מינהל
 
עורך דין תמיר יחיא

  מאת: עו"ד תמיר יחיא
להלן מקורות מידע נוספים שיעניינו אותך:
מגזר חקלאי
דיני מושבים
מקרקעין
מיסוי מקרקעין
ירושה
נחלה
סוגיית המיסוי במכירת משק חקלאי
מאת: עו"ד תמיר יחיא ועו"ד אלי סלהוב

סוגיית המיסוי על עסקאות במקרקעין, הינה אחת מהסוגיות המורכבות ביותר בעולם המשפט. לא אחת, עסקאות שנראות תמימות לחלוטין, טומנות בחובן "מוקשים" אשר יכולים להשליך על כדאיות העסקה. צריך תמיד לזכור שכל עסקה אינה עומדת בפני עצמה, אלא קשורה בקשר גורדי לזאת שלפניה ולאלה שיגיעו אחריה. מאמר זה בא להציג חלק מהמורכבות שיכולה לבוא לידי ביטוי במשקים חקלאים, כמובן שמדובר בתקציר חלקי מאוד ולא ממצה אשר בא ללמד לתת דוגמאות כיצד תכנון נכון של מכירת נכסים בכלל ומשק חקלאי בפרט יכול לחסוך למוכר כסף רב.   

טרם שנצלול למים העמוקים, נשוב ונדגיש כי מפאת קוצר היריעה האמירות כלליות מאוד ולכל "קביעה" ישנם חריגים רבים וחריגים לחריגים.

כאשר המחוקק בא למסות את אזרחי מדינת ישראל על עסקאות במקרקעין, הוא מצא לנכון להחריג מצבים שונים שלא יכללו במסגרת החוק. באופן
כללי מאוד ניתן לומר כי המחוקק רצה להחיל את המיסוי על עסקאות בעלות אופי כלכלי ועל-כן כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה ניתן בד"כ פטור במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים.

ישנם סוגים שונים של מיסים, אך העיקרי שבהם הוא מס השבח. עיקרו של מס זה הוא כשמו, מס על הרווח
שצמח למוכר מהנכס משעת קנייתו עד ליום המכירה, כאשר אופן חישוב המס הוא נושא בפני עצמו. מה קורה בשעה שבעל משק רוצה למכור את מישקו? השאלה עולה משום שאילו היה מדובר בדירה לבדה הסוגיה הייתה פשוטה יותר שכן בעל הדירה היה מקבל ככל הנראה כאמור לעיל, פטור ממס השבח, אך כפי שידוע עם הדירה נמכרת חלקה א', חלקה ב', חלקה ג', זכויות באגודה וזכויות נוספות. מה מעמדן של זכויות אלה והאם יש להחיל עליהן את הפטור.  

כאשר מס שבח בוחן עסקאות, הוא נוהג להסתכל עליהן במשקפיים "כלכליות", כלומר בודק את השווי האמיתי של העסקה על מרכיביה ה
שונים. לדבר זה יש משמעות אקוטית כאשר מוכרים משקים, זאת משום שפקיד מס השבח מייחס את הפטור לדירה בלבד בעזרת טכניקות שנקראות "פיצול פיזי" ו"פיצול אנכי".
נביא דוגמא מספרית שתמחיש את הנאמר. כאשר נמכר משק אשר עליו דירה של 100 מ"ר במחיר מיליון דולר. מס שבח יעשה ראשית פיצול פיזי ראשון, כלומר יפריד לצורך הפטור, את חלקה ב' וג' מחלקה א'. הוא יעשה תחשיב כמה מתוך הסך של המיליון מיוחס לחלקות ב' וג' ועל סכום זה ישולם מס שבח מלא, אך הוא לא יסתפק בכך. על חלקה א' יתכן ויעשה מס שבח פיצול פיזי נוסף, באופן שיעביר קו דמיוני שיחצה את המגרש לשני חלקים או אפילו לשלושה כאשר החלק ללא הדירה ימוסה באופן רגיל כמו חלקות ב' וג' ואילו הפטור יחול על המגרש שייוחס לדירה בלבד, במקרה זה ניתן לבקש ממס שבח הנחה לפי ס' 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין בגובה "כפל פטור". כלומר הערך שנקבע לדירה יוכפל ועליו יינתן הפטור (עד לתקרה של 1,360,000 ₪ בקירוב). חשוב לציין שערך הדירה נקבע ע"י שמאי, וע"כ חשוב מאוד להשביח את הדירה ולעשות לה "מתיחת פנים" ככל שניתן טרם שיקבע שווי הנכס. כל שקל נוסף שיתווסף על ערך הדירה יוכפל בשתיים ולא ימוסה, עד לסכום התקרה כאמור.

אך הפיצולי
ם עדיין לא הסתיימו, זאת משום שבמקרים רבים מדובר בבתים ישנים שע"פ התוכניות ניתן להרחיבם או לבנות בתים נוספים בחלקה. כך שבמשקפיים "כלכליות" כאשר מוכרים מגרש עם דירה שיש עליה זכויות בניה, התמורה שמתקבלת כוללת גם את זכויות הבניה ועל-כן יש לנכות את המרכיב הזה מסעיף הפטור, זהו למעשה הפיצול האנכי (זכויות בניה = גם ציפייה לקבל זכויות בניה תפעיל את הסעיף). קיימת אפשרות לפיצול נוסף כאשר למשק יש זכויות לקבל מגרש בהרחבה.

אם נחזור לדוגמא המספרית ייתכן מאוד מצב בו לאחר ניכוי חלקות ב' וג', חצי מחלקה א' ושווי זכויות הבניה שיש לדירה בחלקה א', ישאר פטור על חלק יחסי קטן מאוד מהתמורה שהתקבלה. במקרה כזה מדובר במאות אלפי שקלים שעלולים לרדת לטמיון.

אמנם את הפיצול הפיזי לגבי חלקות ב' וג' לא ניתן למנוע, אולם לגבי חלקה א' יש פתרונות שונים התלויים במצב המשק הנמכר. לדוגמא אם הבית הנמכר נמצא סמוך לאמצע החלקה, ובעזרת זכויות הבניה שניתנו לו בחלקה יכול המוכר לבנות גם בחלק השני של החלקה, הרי שבחלק מ
המקרים ישתלם למוכר לממש את הזכות וזאת כדי למנוע פיצול פיזי של חלקה א' (שבהכרח מגדיל את החבות במס) והחלת הפטור על המגרש כולו.

סקירה קצרה של פסקי הדין העיקריים שניתנו בנושא זה מלמדת מספר דברים חשובים:
  1. 1.מבנים סמוכים לדירה העיקרית אשר משמשים את הדירה העיקרית כגון מחסן, בית בו גרה עובדת הסועדת את בעל המשק, יחשבו בד"כ כחלק מהדירה לצורך הפטור.
  2. 2.הפיצול הפיזי לא יחל לפני המקום בו מסתיימת החצר או הגינה של הבית. אולם גם כאן יש לקחת את הדברים בעירבון מוגבל, ישנו גבול לכמה חצר ניתן לייחס לדירה אחת.
  3. 3.חרף האמור לעיל, אם ע"פ התוכניות ניתן לפצל את החלקה לא יהיה מנוס מפיצול פיזי של מס שבח.
  4. 4.בהמשך לאמור בסעיף 3 לעיל, אם בפרקטיקה הנוהגת נוהגים לפצל את החלקה במשקים סמוכים, היא תפוצל גם אם אין לכך עדיין אישור בתוכניות.
חשוב לציין דבר נוסף, הפיצול האנכי נתון לשקול דעתו של מנהל מס שבח רק במקום שלדעתו התמורה הושפעה מזכויות הבנייה. כלומר שאם נצליח להראות שאין כדאיות כלכלית בבניה או שמסיבה כזו או אחרת לא ניתן טכנית לממש אותן הרי שייתכן ונצליח למנוע את הפיצול.

לסיכום: במאמר קצר זה שמנו את אור הזרקורים על סוג אחד של מס המשולם בעסקת מקרקעין. כפי שנאמר לעיל לא אחת, הסקירה אינה ממצה ומחייבת כלל וכלל (מה קורה לדוגמא כאשר על חלקה א' יותר מבית אחד), הנושא סבוך מאוד ולמעשה זהו אחד התחומים הבולטים בהם ייעוץ מוקדם טרם חתימת החוזה חוסך כסף רב. חשוב לדעת כי לאחר שנחתמת עסקה קשה מאוד להחזיר את המצב לקדמותו, וכשמגלים את ה"מוקש" כבר לא ניתן לדלג מעליו.
עוד יש לציין כי בעת מכירת משק ישנן הוצאות ותשלומי חובה נוספים, שסקירה זו אינה עוסקת בהם כגון: דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, תשלומים לסוכנות, לאגודה, לוועדה המקומית ועוד.

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד תמיר יחיא
טיפים ממשרד:  עו"ד תמיר יחיא
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד תמיר יחיא
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark