עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: האם שכן בבית משותף יכול לתבוע שכן בגין פיצול ו/או חלוקת דירה?
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - פיצול דירות - תביעת שכן - בית משותף - חלוקת דירת מגורים - נזיקין - המפקח על רישום מקרקעין - בתים משותפים - הליך משפטי מהיר אצל המפקח
 
עורך דין אביב טסה

  מאת: עו"ד אביב טסה
להלן מקורות מידע נוספים שיעניינו אותך:
מקרקעין
מיסוי מקרקעין
בית משותף
שכירות
פלילי
מיסים
האם שכן בבית משותף יכול לתבוע שכן בגין פיצול ו/או חלוקת דירה?
מאת: עו"ד אביב טסה

בפסק דין שניתן בתאריך 23.12.2008 בפני המפקחת על רישום מקרקעין בעכו בתיק מס' 42/08 אדם תבע את שכנו על כך שפיצל את דירתו לשלוש יחידות דיור נפרדות והשכיר אותן. לטענת התובע, הפיצול מהווה הוספת יחידות דיור לבית המשותף, ויש בכך פגיעה בערך דירתו, המפחיתה את סיכוייו למכור את דירתו והגדלת הצפיפות בבית המשותף. אכן, מדובר בפסק דין ראשון מסוגו בפני המפקחים על הבתים המשותפים המביא עימו סוגיה מעניינית והיא, האם שכן בבית משותף יכול לתבוע שכן שפיצל את דירתו להחזיר את הדירה לקדמותה.

על מנת להבין את חשיבות הסוגיה יש להבין כי בעשור האחרון אנו עדים לתופעה בה בעלי נכסים מחלקים דירות מגורים למספר יחידות דיור, בעיקר באזורי הביקוש בתל אביב, וזאת מטרה לנצל את הפוטנציאל ולהגדיל את ההכנסות שהדירה מניבה.

כעיקרון, לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, כל שינוי פנימי שאדם עושה בדירתו אינו טעון היתר בנייה מאת הועדה המקומית. החוק מגדיר מהו שינוי פנימי ויש מספר קריטריונים על מנת שהדבר לא יצריך את אישור הועדה המקומית. יחד עם זאת, במידה ואדם משנה את מספר יחידות הדיור בדירה באופן שיוצר מתקנים נפרדים בכל יחידת דיור (מטבח, שירותים ומקלחת), הרי שחלוקה זו טעונה היתר מטעם הועדה המקומית.

ההליך של קבלת היתר מהועדה המקומית אינו הליך מורכב, אך כרוך בתשלום שעלותו אינה קבועה ותלויה בהערכת שמאי. על מנת לקבל היתר יש לפנות לשירותי אדריכל להכין תכנית ולהגישה בפני הועדה המקומית. מהנדסים מטעם העיריה בוחנים את התכנית מהיבט התכנון. כלומר, האם ניתן להוציא לפועל את התוכנית בדירה במצב הקיים בפועל. יודגש, כי בחלק מהרשיות המקומיות עלולים לא לקבל אישור, בין היתר, עקב אי-עמידה בתקן מקומות חניה. כמובן, שהוצאות אלו נוספות להוצאות שתוציאו על השיפוץ.

במידה והנכם בעלי דירה שחולקה ללא היתר ומעוניינים להסדיר את הנושא, הרי שניתן לקבל היתר רטרואקטיבי, וזאת לפי ההליך שפורט לעיל. יחד עם זאת, עצם העובדה שהדירה כבר חולקה אינה מבטיחה כי הועדה המקומית תיתן "חותמת הכשר" לדירה. כלומר, הועדה המקומית תיתן היתר רק אם ניתן לחלק את הדירה והחלוקה תואמת את מדיניות הועדה המקומית והתוכניות החלות באזור.

לרשויות המקומיות יש קושי רב לאכוף חוק זה וברוב המקרים הדבר מגיע לאוזניהן בעקבות הלשנות, לרוב מצד שכנים, שכן חלוקת הדירה מחייבת הסכמת יתר בעלי הדירות בבית המשותף. ברגע שנודע לועדה המקומית על חלוקת דירה ללא היתר, הועדה המקומית מגישה כתב אישום פלילי כנגד בעל הדירה בעילה של "בנייה בלתי חוקית". במסגרת התביעה הנתבע יהיה חשוף לקנסות גבוהים וגם יידרש להחזיר את מצב דירת המגורים למצבה לפני החלוקה. ויותר מזה, בעת מכירת הדירה הרשות המקומית עלולה לדרוש היטל השבחה בגין חלוקת הדירה, וזאת כתנאי למתן אישור עירייה לצורך העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום מקרקעין. כלומר, הוצאות כספיות נוספות ומיותרות.

פסק הדין מעלה את השאלה האם בנוסף להגשת כתב אישום על י
די הועדה המקומית תיתכן חזית נוספת והיא מצד שכנים בבית משותף. יובהר, כי הטענות אשר הועלו על ידי התובע בפסק הדין הינן מתחום דיני הנזיקין ועבירות על חוק התכנון והבניה.

מפקח על רישום מקרקעין אינו מוסמך לדון בעילות מתחום דיני הנזיקין ועבירות על חוק התכנון והבניה, ואכן המפקחת לא קיימה דיון בטענות אלו. יחד עם זאת, המפקחת קבעה כי מוסמך מפקח לדון בטענה לפגיעה שגרם אותו שינוי פנימי במבנה הדירה, לדירתו של התובע, וזאת לאור לשון סעיף 2(ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, המורה כדלקמן:

"בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת".
 
למרות שהתובע לא הגיש חוות דעת שמאית מטעמו להוכחת ירידת הערך הנטענת, המפקחת קבעה כי אין בכך כדי להכשיל את תביעתו, שכן הלכה פסוקה היא, הנסמכת על ניסיון החיים והשכל הישר, כי הוספת יחידות דיור מורידה את ערך הדירות בבית, קל וחומר במקרה כמו זה בו הופך הבית מבעל 4 דירות לבעל 6 דירות. לגופו של עניין המפקחת קבעה, כי משהוכח כי דירת הנתבע פוצלה בפועל לשלוש דירות נפרדות והתובע לא נתן הסכמתו, ואף אם טרם הפיצול התובע הציג מצג לפיו הוא מסכים לפיצול דירת הנתבע, הרי שבסופו של דבר לא נחתם הסכם בין הצדדים, לכן מתחייבת המסקנה כי הפיצול נעשה שלא כדין.   


ראוי לציין כי בנושא דירות חלוקה בתי המשפט מבחינים בין חלוקה ליחידות דיור נפרדות (חלוקה אסורה ללא היתר) לבין חלוקת הדירה לאגפים (שינוי פנימי מותר שאינו מצריך היתר). כלומר, לאחר יישום המבחנים שנקבעו בפסיקה, אם בית המשפט מגיע למסקנה כי מדובר בחלוקה לאגפים ולא ליחידות דיור, הרי שהחלוקה מותרת ודין התביעה בגין ביצוע עבודות בניה ללא היתר - להידחות.

לגופו של עניין, המפקחת קבעה כי על הנתבע להרוס את שתי הדלתות הפנימיות שהתקין בדירתו ואת קירות הגבס המפצלים את הדירה ליחידות דיור נפרדות.

פסק דין זה שניתן בשקט בעיר עכו בעל משמעות חסרת תקדים עבור כל בעל דירה בבית משותף בו פוצלה דירה והוא מעוניין באופן ישיר לתבוע את אותו דייר לבטל את פיצול הדירה.

יודגש, כי ההליך בפני המפקח הינו הליך מהיר יותר ופשוט יותר.


נושא חלוקת דירות הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא, ואין להתייחס אליו בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם כסף רב שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.

הכותב  הינו עו"ד העוסק בתחום המקרקעין.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביב טסה
טיפים ממשרד:  עו"ד אביב טסה
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביב טסה
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark