עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון למדור המשפטי בעיתונות אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: מכירת מגרש בהרחבה – ההיבט המיסויי
מידע משפטי בנושאים: מגזר חקלאי - מיסים - מיסוי במושבים - דינ מושבים - הרחבות - מיסוי - דיני מקרקעין - מכירת מגרש - הרחבה - זכויות בניה - דיני מקרקעין - מס שבח - דמי היוון
 
עורך דין תמיר יחיא

  מאת: עו"ד תמיר יחיא
להלן מקורות מידע נוספים שיעניינו אותך:
מגזר חקלאי
דיני מושבים
מקרקעין
מיסוי מקרקעין
ירושה
נחלה
מכירת מגרש בהרחבה ההיבט המיסויי
מאת: עו"ד תמיר יחיא ועו"ד אלי סלהוב

לאחר שסקרנו במאמרים קודמים היבטים שונים של משקים חקלאיים (ניתן למצוא את המאמרים באתר), נפנה כעת לסוגיה שהתעוררה ביתר שאת בשנים האחרונות, עת הוחלט במושבים ובקיבוצים רבים להקצות לבעלי המשקים מגרשים בהרחבת הישוב – מגרשים בהרחבה. מאמר זה יסקור בקצרה וימחיש את מורכבות ההיבטים המיסויים השונים בהם עשויים להיתקל מוכר המגרש והן רוכשו.

ברשימה זו נתייחס למגרש בהרחבה שהזכויות לגביו הן זכויות על-פי הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל. יש לבדוק כל חוזה לגופו על מנת לוודא מצב הדברים והתנאים
לעריכת עיסקה.

בשנים האחרונות, קיבלו בעלי הנחלות זכויות נוספות כדוגמת מגרש במסגרת הרחבת הישוב/מושב. אין המדובר בחלק מהנחלה, אלא בזכות נוספת וחיצונית לה. כך, יכול בעל הזכות במגרש למכור את הזכות ולהעבירה על פי תנאי חוזה עם המינהל. המגרש הינו יחידה קניינית עצמאית, והוא לא נרשם ע"ש בעל הנחלה כי אם על (בד"כ) על שם מי שהומלץ לכך ע"י בעל הנחלה.

בחינת המציאות העובדתית מראה שישנם סוגים רבים של מגרשים, בגדלים שונים ועם זכויות בניה שונות. ברם, העיקרון ברוב המגרשים הוא דומה. ישנם שלושה היבטים מרכזיים שיש לבחון טרם ביצ
וע עסקת מכר של מגרש כגון דא:
  1. 1.זכויות בניה – כפי שידוע לכל מגרש יש את אחוזי הבניה שלו. אחוזים אלה נקבעים על ידי מנהל מקרקעי ישראל על-פי פרמטרים שונים. באופן טבעי, לכל מטר בניה יש עלות ושווי כלכלי בשוק וכך, בהנחה ששאר הנתונים שווים, אין דין מגרש שזכויות הבניה בו הן 150 מ' כדין מגרש שזכויות הבניה בו הן 250 מ'. בעל המגרש צריך לשלם עבור זכויות הבניה למנהל, בהתאם להיקפן (דמי היוון). בגין כך, הגם שמגרש שיש לו זכויות בניה גדולות יותר שווה יותר, מהווה זכות זו גם עול כלכלי על בעל הזכויות במגרש ומתוך מגמה שלא להכביד על בעלי הזכויות במגרשים, החליט מנהל מקרקעי ישראל שכל עוד לא בוצעה פעולה של מכירה או בניה במגרש הוא לא יגבה את מלוא הסכום בגין זכויות הבניה. ולכן חשוב לזכור שטרם כל פעולה של מכר, יש לבדוק מה גובה הזכויות שהוונו, למרכיב זה יכולה להיות השפעה אקוטית על כדאיות העסקה כולה שכן מדובר בתשלומים גבוהים של עשרות אלפי שקלים (גובה השומה היוצאת על ידי המנהל, נקבע באמצעות שמאי מטעמם היוצא לשטח ומעריך את שווי הקרקע וזכויות הבניה בגינן יש לשלם).
  1. 2.מס רכישה –  זהו לכאורה המרכיב הכי פשוט בעסקה, מכיוון שמדובר ב"מגרש" הרי שהרוכש מחוייב בשיעור המס ה"רגיל" ברכישת זכות במקרקעין, קרי 5%. כפי שציינו בתחילת פסקה זו, מדובר רק לכאורה במרכיב פשוט, שכן כאן מגיע המוקש. אם בכל עסקה מחויבים באופן טבעי המוכר במס השבח והרוכש במס רכישה, הרי שכאן יחויב המוכר במס רכישה נוסף על זה שחוייב בו הרוכש. מבולבלים? אז בואו נעשה סדר. ההסבר לחיוב חריג זה טמון בפסקה הקודמת העוסקת בזכויות הבניה.
כאשר המוכר קיבל / רכש את המגרש, היה עליו כזכור לשלם למנהל דמי היוון עבור חלק יחסי של זכויות הבניה בלבד. חלק יחסי זה היה למעשה "שווי העסקה" ממנו נגזר תשלום מס הרכישה שבו חויב המוכר כשרכש את המגרש. כעת, כאשר הוא מוכר את המגרש ותוך כדי כך מהוון את מלוא זכויות אחוזי הבניה, קובע מיסוי מקרקעין כי יש לשלם מס רכישה על זכויות הבניה הנוספות, כלומר על-פי מלוא זכויות הבניה ולא כפי שנעשה בשעתו. על התוספת הזו מוציא מיסוי מקרקעין שומת מס רכישה חדשה שכל עוד לא משלמים אותה לא ניתן יהיה להעביר זכויות לרוכש המגרש.

  1. 3.מס שבח – כמו בתחומים אחרים במיסוי מקרקעין, גם כאן מס השבח אינו מקל על המלאכה. נראה, כי אין די במאמר תמציתי ככל שיהיה כדי להסביר את אופן חישוב השבח על המגרש, אך פטור בלא כלום אי אפשר. עיקרו של החישוב מבוסס על שווי הרכישה ההיסטורי כשהוא צמוד למדד ובתוספת כל ההוצאות שהיו ביחס למגרש. סך זה מחושב אל מול שווי העסקה האחרונה, ואם ישנו הפרש מסוים המהווה שבח, הרי שהמוכר יחויב במס עבור שבח זה. לא מן הנמנע, שמיסוי מקרקעין יחליט לפצל את שווי הרכישה ההיסטורי לשתיים אם יראה כי קיים טעם פיסקלי לעשות כן, באופן שחלק יכול לזכות בפטור ממס (אין המדובר בפטור של דירות מגורים אלא בפטור עקב העדר שבח) והחלק האחר יחוייב במס שבח.
בהקשר זה יש לזכור כי, בעלי זכויות שונים קיבלו או רכשו את המגרשים בתקופות שונות ולכן שיעור מס השבח שיחול על המגרש משתנה בהתאם למועד קבלתו. כך שבמקרים מסוימים יכול שיעור המס להגיע עד ל - 50% מגובה השבח! על-כן ישנה חשיבות רבה ל"מועד העלייה לקרקע".

בדומה למס שבח בעסקאות מקרקעין אחרות, גם כאן חשוב ל
הצהיר על כל ההוצאות שהוצאו בגין המגרש (תשלום דמי היוון, פיתוח, מס רכישה, עו"ד שמאים וכד') שכן בכך מקטינים את מרכיב השבח באופן משמעותי.

לסיום יצוין, כי מאמר זה סקר באופן כללי מאוד את נושא המגרשים בהרחבה, יש לתת את הדעת והדגש לשוני בין מגרש למגרש בהתאם למיקומו וזהות הגופים המעורבים בו.
לפני עריכת עיסקה יש להיוועץ בעו"ד מומחה בתחום על מנת למנוע טעויות ולחסוך ככל שניתן בסכומי המס שיש לשלם.

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד תמיר יחיא
טיפים ממשרד:  עו"ד תמיר יחיא
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד תמיר יחיא
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
אימון אישי להצלחה - Abrazame - אברסמה - אבי גולובצ'יק - מאמן אישי
מחפש חוקר פרטי? - לחץ כאן !
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark