עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: מלכודות במסגרת עסקאות קבוצות רכישה
מידע משפטי בנושאים: מקרקעין - נדל"ן - קבוצות רכישה - קבוצת רכישה - מיסים - מינהל מקרקעי ישראל - תכנון ובניה - עו"ד שניר שער (רו"ח) - מיסוי מקרקעין
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
להלן מקורות מידע נוספים שיעניינו אותך:
מקרקעין
מיסוי מקרקעין
בית משותף
שכירות
תכנון ובניה
מיסים
מלכודות במסגרת עסקאות קבוצות רכישה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

ימי המיתון ומחנק האשראי הינם קרקע פוריה, על מנת להוציא לפועל עסקאות במסגרת קבוצות רכישה, הואיל והיזם שהינו הגוף המנהל בעסקה, אינו נושא בעלויות רכישת הקרקע ואינו נדרש למימון הרכישה באמצעות הלוואה מבנק, אלא שעלויות רכישת הקרקע מתחלקות בין חברי הקבוצה.

רשויות מס שבח קבעו בהוראות הפנימיות שלהן רשימה  של פעולות הנחשבות "כתכנון מס אגרסיבי", כלומר תכנון העשוי לגרוע סכומי כסף לא מבוטלים מאוצר המדינה, בעוד שהמהות הכלכלית של העסקה מצביעה על כך שעסקת "קבוצת הרכישה" אותה ניסו הצדדים לה להציגה במתכונתה אינה כפי שהיא וכי מבחינה מיסוית  יש לסווג אותה באופן שונה והעשוי להטיל על חברי הקבוצה ועל היזם סכומי מס נוספים שלא נלקחו בחשבון. למעשה, מקום בו מתארגנת קבוצת רכישה הרי שיש לדווח על העסקה לאחר החתימה על הסכם רכישת הקרקע, שכן עסקאות אלה נבחנות ביתר קפידה, וזאת על מנת לוודא שלא נערך תכנון מס שאינו לגיטימי ולבחון האם מערכת ההסכמים מצביעה על רכישת קרקע בנפרד וקבלת שירותי בנייה בנפרד או שמא המהות הכלכלית של העסקה מצביעה על רכישת דירות במסווה של פיצול חוזים בצורה לא לגיטימית.
בעבור אלו שעדיין לא ביצעו עסקה באמצעות קבוצת רכישה ומעוניינים להבין במה מדובר, נבהיר מספר פרטים עיקריים.

במסגרת עסקה המתבצעת על ידי קבוצת רכישה, המטרה היא להפחית משמעותית את שווי הדירה המתקבלת בסופו של יום. בעסקה זו, הדירה לא נרכשת מקבלן ובכך למעשה, חוסכים חברי הקבוצה את הרווח היזמי של הקבלן וכן חוסכים את מרכיב המע"מ על עלות הקרקע (ככל שהרכישה הינה מיחיד ולא מחברה) וכן את מרכיב מס הרכישה על עלויות הבניה. כלומר, בעת רכישת דירת מגורים מקבלן מחיר הדירה כולל מע"מ, בין היתר, גם על מרכיב הקרקע, בעוד שבהתארגנות מסוג של קבוצת רכישה וככל שהקרקע נרכשת מיחיד שאינו עוסק לעניין מע"מ, הרי שחברי הקבוצה חוסכים את סכום המע"מ שאינו מוטל על מכירה בין יחיד לבין חברי הקבוצה המורכבים מאוסף של יחידים. לגבי חסכון במס הרכישה, זה עשוי לנבוע מעצם העובדה שחברי הקבוצה משלמים מס רכישה רק על מרכיב הקרקע ולא על מרכיב שירותי הבנייה המתקבלים בנפרד ולא ממי שמכר להם את הקרקע.

תכנון נכון של העסקה, הן מבחינת המיסוי והן מהבחינה החוזית, הינו המרכיב המשמעותי ביותר במסגרת קבוצת הרכישה ויש לשים לב בקפידה רבה לפרטי העסקה וכיצד בונים את ההתקשרות עם בעל הקרקע וכן בין חברי הקבוצה ועם נותני השירותים, שכן אלו הדברים הראשונים שייבדקו על מנת להכריע אם מדובר בקבוצת רכישה ובתכנון מס לגיטימי.
הגורם המארגן של הקבוצה, שהינו אדם פרטי או חברה, מאתר קרקע אטרקטיבית, אוסף קבוצת רוכשים אשר קונים ביחד קרקע במושע, לאחר מכן חברי הקבוצה חותמים על הסכם להזמנת שירותי בניה מול חברה קבלנית, ובסופו של יום יש לכל אחד דירה.

פסקי דין רבים מתייחסים לתכנון העסקה במסגרת עסקאות קבוצות רכישה וההוראות שהתפרסמו על ידי רשויות מס שבח, קובעות שורה ארוכה של מבחנים על מנת להכריע האם מדובר בקבוצת רכישה לגיטימית בה נרכשת קרקע בנפרד ומתקבלים שירותי בנייה בנפרד מקבלנים שונים בנפרד או שמא מדובר במארגן שיש לסווגו כמי שרכש קרקע ומכר דירות לחברי קבוצת הרכישה.

אחת הדרכים העיקריות שהתפתחו במסגרת ההתקשרות של הקבוצה עם בעל הקרקע הינן, באמצעות מנגנון נאמנות, כלומר, לפני רכישת הקרקע מתארגנת קבוצה אשר ממנה נאמן, מדווחים על הנאמנות לפי סעיף 74 לחוק למס שבח  ורוכשים את הקרקע. לימים, העברת הקרקע מהנאמן לנהנה תהא פטורה ממס שבח וממס רכישה.

אפשרות נוספת לביצוע קבוצת רכישה, הינה באמצעות אופציה ייחודית לפי סעיף 49י' לחוק מס שבח. המארגן מקבל אופציה ייחודית, ולא משלם יותר מ 5% משווי הקרקע על מנת לעמוד בתנאי הסעיף. לאחר מכן, המארגן מסחר לקבוצת הרכישה את האופציה והרוכשים ממשים את האופציה ישירות מול בעל הקרקע. חשוב לוודא, כי במסגרת עריכת ההסכמים כל המבחנים שנקבעו על ידי רשויות המס מתקיימים, על מנת שלא תהיה תקלה לא צפויה.

חלופה נוספת האפשרית הינה באמצעות חתימת הסכם שיווק שנערך בין בעל הקרקע לבין המארגן. במקרה זה יש להיזהר  בניסוח הסכם השיווק שכן הענקת סמכויות וכוחות למארגן עשויות להצביע על רכישת הקרקע על ידו (וכפועל יוצא יוטל מס רכישה) ולא על שיווקה בלבד.
אף רשויות מע"מ לא טומנות ידן בצלחת והן קבעו בהוראות הפנימיות שהלן שהן עשויות לסווג את בעל הקרקע (המוכר את הקרקע לחברי קבוצה) כ"עוסק בתחום המקרקעין" שמשמעותה הינה הטלת מע"מ על מכירת הקרקע לחברי הקבוצה (ובכך לאיין את העדר החבות במע"מ במכירת הקרקע לחברי הקבוצה). לחילופין, הן עשויות לסווג את קבוצת הרכישה כמוסד ללא כוונת רווח (מלכ"ר), הגם שחברי הקבוצה לא התאגדו כלל במסגרת של אישיות משפטית כעמותה לדוגמא). במצב דברים זה חוק מע"מ קובע כי מכירת קרקע מאדם פרטי (בעל הקרקע) למלכ"ר (חברי הקבוצה) הינה עסקה החייבת במע"מ.

כללם של דברים, קבוצת רכישה מאופיינת על ידי רשויות המס כתכנון מס אגרסיבי ויש לבחון היטב את העסקה בטרם ביצועה, הן מהפאן הקנייני ובייחוד מהפאן המיסויי, אשר מכריע את הכף ביחס לכדאיות לעסקה.

יצויין בעניין זה, כי תכנון שגוי של העסקה, גם ברמת הפרטים הקטנים ביותר הקשורים בעסקה ובניסיון להביא לכך כי רשויות המס יכירו בעסקה כקבוצת רכישה, יכול להביא לחיוב מס גבוה ביותר ואף להביא לקביעה כי הגוף המנהל הינו למעשה קבלן המוכר דירות!!!  

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ הינו הבעלים של משרד עורכי דין א. ליבוביץ ושות', עוסק ב נדל"ן ומיסוי מקרקעין, מייצג יזמים, ורוכשים במסגרת עסקאות קבוצות רכישה ותמ"א 38.      
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד שניר שער (רו"ח) שהיה בעבר יועץ משפטי לרשות מע"מ נתניה ועובד כיום בשיתוף עם משרדנו ומשמש כיועץ בנושאי מע"מ ומס שבח בעסקאות מורכבות במגזר החקלאי ובעסקאות נדל"ן שונות.




הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark