עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: תביעה נגד קבלן בגין הטעייה אודות שטח ברוטו ונטו של דירה
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - שטח דירה - קבלנים - ברוטו - נטו - הטעיה - דיני חוזים - תשריט - פרוספקט - חוזה - תרשים - מצג שווא - פיצויים - בית משותף
 
 עורך דין אביב טסה

  מאת: עו"ד אביב טסה
להלן מקורות מידע נוספים שיעניינו אותך:
מקרקעין
מיסוי מקרקעין
בית משותף
שכירות
תביעה נגד קבלן בגין הטעייה אודות שטח ברוטו ונטו של דירה
מאת: עו"ד אביב טסה

בתי המשפט בישראל עסקו רבות בנושא "ברוטו" או "נטו" של דירות כפי שמוצג בפרוספקטים של קבלנים. ההפרש בין שטח ברוטו לבין שטח נטו הינו מהותי, הן פיסית והן כלכלית.

הבעייתיות בנושא זה נעוצה בכך שמשמעות המונח "שטח ברוטו" אינה זהה בקרב רוכשי דירות טיפוסיים ובקרב אנשי המקצוע בענף הבנייה. רוכש דירה טיפוסי אינו מעלה על דעתו, שבקביעת שטח הדירה נלקחים בחשבון שטחים, שכלל אינם חלק מן הדירה. לעומת זאת, בקרב אנשי המקצוע, המדובר בשטח המקורי של הדירה, לרבות השטח שמתחת לקירות הפנימיים והחיצוניים, מחצית השטח שמתחת לקירות המשותפים, ובנוסף, החלק היחסי בשטח חדר המדרגות ובפיר המעלית, הנמצאים בשטח הקומה, וכן בחנייה וכו'.

לאור ריבוי התביעות של רוכשי דירות כנגד קבלנים בנושא שטח דירות, עם השנים, להסכמי המכר קבלנים צורפו תוכניות, תשריטים או תרשימים, שמהם היה ניתן ללמוד על שטח הדירות.

בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ, פ"ד נ(1) 826 (1996) הפרוספקט היה המסמך היחיד שבו נמסר לרוכשי הדירות מידע על שטח הדירה, וככזה נקבע כי יש לראותו כנכלל בהסכם ועל כן השטח ברוטו שצויין בו הוא המחייב ביחסים בין הצדדים. באותו מקרה, המפרט שצורף להסכם המכר לא התייחס לשטח הדירה ואף לא צורפה תכנית הדירה כנדרש במפרט הסטנדרטי על פיו חייב המוכר למסור פרטים על מימדיה של הדירה באמצעות צירוף תכנית בקנה מידה שלא יקטן מ-1:100.

הלכת צמיתות אובחנה וצומצמה בהמשך באותם המקרים בהם צורפו להסכם המכר תוכניות/תשריטים/תרשימים מהם ניתן היה ללמוד על שטח הדירות. ההלכה היתה כי אם בפני רוכש הדירה הוצגה תכנית של הדירה, ממנה ניתן לחשב ללא קושי את שטח הדירה, כי אז זו תגבר על האמור בפרוספקט (למשל: ע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ, פ"ד נז(5) 462 (2003). כלומר, כשלהסכם מכר צורפה תוכנית שמידות הדירה ברורות אזי רוכש של דירה לא יכל לתבוע קבלן בטענה כי הוטעה על ידו בעניין שטח הדירה וכי סבר בתמימותו כי רכש דירה גדולה יותר כפי שנקוב בפרוספקט. בעצם, הפרוספקט הופך להיות זניח ומה שגובר הינו התוכנית שצורפה להסכם מכר ועליו חתום הרוכש, וזאת בדגש לכך שמהתוכנית ניתן ללמוד בקלות על מידות הנטו של הדירה.

עם השנים הלכה זו הורחבה ו
נקבע, כי גם אם בתכניות הדירות לא מצוין באופן מלא וברור שטח הדירה, וגם אם מידות של חלק מן החללים בה לא מצוינים, עדיין אם ניתן לברר מתוכם את שטח הדירה, בקלות וללא צורך בסיועו של מומחה, לא תהיה כל נפקות לפרוספקט. בעצם, הפרוספקט הופך להיות זניח ומה שגובר הינו התוכנית שצורפה להסכם מכר ועליו חתום הרוכש, וזאת בדגש לכך שמהתוכנית ניתן ללמוד בקלות על מידות הנטו של הדירה גם אם חלק מהמידות לא מצוינות בתכנית.

ניתן לסכם ולומר, כי המונח "שטח נטו" של דירה עלול להטעות רוכש דירה טיפוסי, לכן אם הקבלן לא צרף להסכם מכר תוכנית ממנה ניתן ללמוד בקלות על מידות הנטו של הדירה (ללא חלקים ברכוש המשותף), המידות כפי שהן מופיעות בפרוספקט הדירה הן שיחייבו ויגברו. בעצם, על הקבלן להוכיח, להסכם צורפה תכנית וכי ממנה ניתן לחשב את שטח הדירה.

בפסק דין שניתן לאחרונה (נובמבר 2009) על ידי בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בתיק ע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' משה זאב ועוד 28 אח', שניתן על ידי כב' השופט יצחק עמית (בהסכמת השופטים אליקים רובינשטיין ועוזי פוגלמן), בית המשפט חידד את ההלכה בתופעה במסגרתה קבלנים מציגים בפני רוכשי דירות בפרוספקטים "שטח ברוטו" של דירות דבר שיש בו להטעות רוכשים הסבורים כי מדובר ב"שטח נטו" (להלן: "פרשת משה זאב").

בפרשת משה זאב כב' השופט עמית בחן את התכניות שצורפו להסכמי המכר וקבע כי מהתוכניות לא ניתן היה ללמוד בקלות מה שטח הדירות, לכן מה שמחייב את הקבלן זה השטח כפי שמפורט בפרוספקטים שהוצגו בפני הרוכשים, וזאת תוך שלמונח "שטח ברוטו" שבפרוספקטים ניתנת המשמעות הרגילה ומקובלת בקרב רוכשי דירות טיפוסיים.

השופט עמית חידד את ההלכה בקובעו כי על המוכר להסביר היטב ובמפורש לרוכש דירה כי השטח של הדירה אינו שטח נטו וכי הוא כולל גם חלקים ברכוש המשותף. עמית אף הזהיר כי יכול ובבוא היום קבלנים, שלא יפנימו יישמו זאת, יחויבו לפצות את הרוכשים בשל מצג-שווא.

לסיכום ייאמר, כי בטרם תחתמו על הסכם לרכישת דירה מקבלן, על הקבלן חובה להסביר ולהבהיר לכם מה שטח הדירה והאם הוא תואם לאמור בפרוספקט הדירה. בנוסף, על הקבלן לצרף להסכם המכר את תכנית הדירה ובמידה וניתן ללמוד ממנה בקלות על מידות הנטו של הדירה הרי שתכנית זו תגבר ולא תוכלו לטעון בעתיד כי חשבתם שאתם רוכשים דירה שמידות הנטו שלה הן כפי שרשום בפרוספקט הדירה. נושא רכישת דירה, ובייחוד רכישה מקבלן, הינה צעד חשוב ויש לנקוט משנה זהירות לכן מומלץ ביותר לפנות אל שירותי עורך דין העוסק בתחום ולא להיעזר בשירותי עורך הדין מטעם הקבלן שאומנם יש לו חובות מסוימות כלפי הרוכש אך ברור כי חובתו קודם כל כלפי הקבלן.  

נושא זה הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא, ואין להתייחס אליו בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם כסף רב שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.

הכותב  הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.


הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביב טסה
טיפים ממשרד:  עו"ד אביב טסה
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביב טסה
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark