עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: תכנון המס בעסקה של בעל שליטה עם חברה בבעלותו במסגרת עסקת קומבינציה
מידע משפטי בנושאים: דיני מיסים - מיסוי מקרקעין - תכנון מס - עסקת קומבינציה - דיני מקרקעין - חברה קבלנית
 
 עורך דין מאורי עמפלי

  מאת: עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי
להלן מקורות מידע נוספים שיעניינו אותך:
מיסוי מקרקעין
עבירות מס
דיני מקרקעין
מס הכנסה
דיני מיסים
תכנון המס בעסקה של בעל שליטה עם חברה בבעלותו במסגרת עסקת קומבינציה
מאת: עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי

לאחרונה קיבל בית המשפט העליון את ערעור מנהל מיסוי מקרקעין רחובות בעניין בני ויינר (ע"א 204/07) וקבע, כי העסקה בעניין ויינר במסגרתה רכש בעל שליטה זכות במקרקעין בנפרד מהחברה בשליטתו וקיבל ממנה שירותי בנייה, מקימה לבעל השליטה חבות במס רכישה כאילו רכש דירת מגורים מוגמרת מן החברה. דומה, כי פסיקה זו אינה עולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון בעניין אולשביצקי (ע"א 7414/02) ומעלה תהיות לגבי ההלכה המשפטית המחייבת בסוגיה זו במישור מע"מ ובמישור מיסוי מקרקעין, כפי שיוצג להלן.

בעניין אולשביצקי דובר, בחברה לייזום פרויקטים לבניה (חברת אולשיבצקי פישר בע"מ), אשר היו לה שני בעלי מניות (פישר ואולשביצקי). בעלי המניות, החזיקו בחברה בחלקים שווים ושימשו גם כדירקטורים היחידים בחברה. החברה רכשה 150/200 מחלקה מסוימת. יתרת החלקה נרכשה בחלקים שווים על ידי אחד מבעלי המניות (פישר) ועל ידי בנו של בעל המניות השני (אולשביצקי), אשר שימש גם מנהל ומורשה חתימה בחברה (להלן- "היחידים").

הצדדים לרכישה התקשרו כל אחד בנפרד עם חברה בשליטת אחד מבעלי המניות לבניית בית דירות בעל 8 דירות (להלן: "החברה הבונה"). החברה הזמינה 6 דירות והיחידים דירה אחת כל אחד. הבניין נבנה, והן המערערת והן היחידים מכרו את דירותיהם במועדים שונים.

במחלוקת שנפלה בין החברה ובין מנהל מע"מ בקשר לרכישה הפרטית שנעשתה על ידי היחידים צידד בית המשפט המחוזי בגישתו של מנהל מע"מ, אשר טען, כי מדובר בפיצול מלאכותי. בית המשפט המחוזי ציין בהקשר לכך את הקשרים הקרובים בין כל המעורבים בעסקה, את העובדה, שהבניין נבנה ממקשה אחת, ללא הפרדה פיזית ברכישת החומרים ששימשו לבניית דירות החברה ולבניית דירות היחידים ואת החוזים הלאקוניים, החסרים "בכושר עמידה" עצמאי, שנחתמו בין המערערת ובין היחידים לבניית דירות היחידים.

מכל אלו הסיק בית המשפט, כי עסקאות רכישת הקרקע, שירותי הבניה ומכירת הדירות בנפרד על-ידי היחידים מחוסרות טעם כלכלי כלשהו מלבד הרצון להוציא את החברה "מן התמונה" וכך להקטין את מחזור עסקאותיה (לענין מע"מ) ואולי רווחיה (לענין מס הכנסה). לפיכך, קבע בית המשפט המחוזי כאמור, כי פיצול העסקאות בין החברה לבין היחידים הינו פיצול מלאכותי ויש לסווג את העסקאות מחדש, בהתאם למהותן האמיתית, כעסקאות מכירה של דירות מגורים שבוצעו על-ידי החברה ליחידים במהלך עסקיה הרגיל.

ערעור שהוגש לבית המשפט העליון התקבל, ובית המשפט העליון קבע בתמציתיות, כדלקמן: "לאחר שעיינו בטענות הצדדים בכתב ושמענו טענותיהם בעל-פה, הגענו לכלל דעה כי לא עלה בידי המשיב להראות כי המערערת ערכה עסקה מלאכותית, לאמור, כי העסקה האמיתית היא מכירה של הדירות על ידי המערערת לאולשביצקי ופישר. לדעתנו, התשתית העובדתית שקבע בית משפט קמא, קרי שאולשביצקי ופישר רכשו את חלקם בקרקע בכספם הפרטי, מובילה למסקנה, כי לא נרקמה במקרה זה עסקה מלאכותית".

דהיינו, שופטי בית המשפט העליון, דורנר, טירקל וגרוניס ייחסו חשיבות מכרעת, לכך שהיחידים רכשו את הקרקע בכספם הפרטי וקבעו, כי לדידם אין כל מלאכותיות במבנה העסקה כפי שנרקם בין הצדדים. יש להצטער שבית המשפט העליון בחר לנקוט בפסק דין תמציתי מבלי לפרט את מכלול שיקוליו. הדברים מקבלים משנה תוקף לאור ההכרעה של בית המשפט העליון בעניין ויינר.

בעניין ויינר, דובר בחברה קבלנית, אשר רכשה כ- 84% מקרקע לשם ביצוע עסקת קומבינציה. בעל השליטה בחברה ובת זוגו רכשו את יתרת הקרקע מכספם הפרטי וחתמו במקביל עם החברה על הסכם לקבלת שירותי בניה של החברה לבניית דירת גג בבנין שיבנה על המגרש, בהתאם לעסקת הקומבינציה.

מנהל מיסוי מקרקעין רחובות קבע, כי העסקה שנעשתה בין בעל השליטה לחברה הקבלנית, הינה עסקה מלאכותית וכי יש לראות את בעל השליטה וזוגתו כמי שרכשו דירת גג בנויה מהחברה.

בהסתמכה על עניין אולשביצקי לעיל, דחתה ועדת הערר את גישתו של מנהל מיסוי מקרקעין ופסקה, כי "הכספים ששלמו העוררים 2 ו-3 למוכרים היו מכספם הפרטי ולא מכספי החברה. בודאי שהעוררים 2 ו-3 רשאים היו לרכוש באופן פרטי חלק מהמגרש לבנית דירת גג עבורם, וכך הם אכן עשו. גם ההתקשרות שלהם עם העוררת מס' 1 הינה הגיונית וסבירה. האם היה הדבר אפשרי שעפ"י עיסקת הקומבינציה, העוררת מס' 1 היא זו שתיבנה את הדירות "הרגילות" בבנין שנבנה על המגרש, ואילו את דירת הגג תבנה חברה קבלנית אחרת? הדבר לא רק שאינו מתקבל  הדעת, אלא נראה לי שגם אינו אפשרי באופן מעשי ותפעולי.

הערעור שהוגש על ידי מנהל מיסוי מקרקעין רחובות התקבל על ידי בית המשפט העליון. כב' השופט ג'ובראן בהסכמתם של השופטים, גרוניס ונאור בחן את העסקה בהתאם לפרמטרים המנחים שפותחו בפסיקה לבחינת עסקאות מפוצלות ובראשם מבחן הקשר והזיקה. לפי מבחן זה, מקום בו קיימת תלות בין הסכם רכישת המקרקעין לבין הסכם רכישת שירותי הבנייה, באופן שביטול של הסכם אחד יגרור את ביטולו של ההסכם האחר, יש לראות בכך עסקה לרכישת דירה גמורה ולא שתי עסקאות נפרדות (ראו למשל ע"א 2330/04, ו"ע 1237/01 ועמ"ש 5024/99).

על בסיס מבחן זה ועובדות המקרה מצא בית המשפט העליון, כי "בנסיבות אלה, לפיהן נרכש חלק בלתי מסוים מהמקרקעין, כשהחלק הנותר נרכש על-ידי חברה קבלנית שבבעלות הרוכש, הוא המשיב 3, וכבר באותו היום מתקשר הרוכש עם החברה שבבעלותו להזמנת שירותי בנייה של דירת גג בתוך אותו בית משותף שהחברה הקבלנית התחייבה לבנות, נראה כי מדובר בעסקה אחת שעניינה רכישת הקרקע על-ידי החברה הקבלנית, בניית בית משותף ומכירת דירת גג לבעלי השליטה. הדברים מלמדים, כי כבר מראש ראתה המשיבה מס' 1 לנגד עיניה בית משותף ואילו בעלי השליטה ראו לנגד עיניהם דירת גג גמורה". ומכאן מסיק בית המשפט העליון, כי "בחינת מכלול הנסיבות במקרה דנן מובילה למסקנה, כי בין ההסכם הראשון וההסכם השני קיים קשר הדוק ובל ינותק ושניהם יחד מגבשים עסקה משולבת אחת, אשר מהותה הכלכלית והאמיתית היא רכישת דירת גג גמורה על-ידי בעלי השליטה מהמשיבה מס' 1 ובהתאם לכך יש לקבוע את מס הרכישה שחל על העסקה".

עיננו הרואות, כי בית המשפט העליון שם יהבו על בחינת העסקה בעניין ויינר בהתאם למבחן הזיקה והתלות בין הסכם רכישת המקרקעין לבין הסכם קבלת שירותי הבנייה. בניגוד לבית לועדת הערר, בית המשפט העליון לא דן כלל בשאלת המלאכותיות ולא ייחס כל חשיבות לכך שבעל השליטה וזוגתו רכשו את חלקם במקרקעין מכספם הפרטי. יתרה מזאת, באופן מפתיע, בית המשפט העליון כלל לא אזכר את הלכת אולשביצקי, למרות שהלכה זו הייתה הבסיס להחלטת ועדת הערר בעניין ויינר. מעניין לציין, בהקשר לכך, כי כב' השופט גרוניס ישב במותבים, הן בעניין אולשביצקי והן בעניין ויינר.
השלכות פסיקת בית המשפט העליון בעניין ויינר אינן מסתכמות רק בשאלת מס הרכישה, אלא דומה, כי יש להן נפקות גם במישור מע"מ. לאמור, במתווה הראשון של העסקה, כפי שאומץ על ידי ועדת הערר, בעל השליטה וזוגתו רכשו בכובעם הפרטי זכויות במקרקעין מהמוכרים ובנפרד שירותי בנייה מהחברה. ככל שהמוכרים היו אנשים פרטיים רכישת המקרקעין אינה מקימה ככלל חבות במע"מ. ואילו, במתווה שאומץ על ידי בית המשפט העליון לתיאור עסקה, קרי, רכישת מלוא הזכויות במקרקעין על ידי החברה ומכירה של דירת מגורים מוגמרת לבעל השליטה, עלולה לקום חבות במע"מ גם על החלק במקרקעין ששולם על ידי בעל השליטה וזוגתו, לפי החלופה השנייה להגדרת "עסקת אקראי" בסעיף 1 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו- 1975 ותקנה 6(ב) לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו- 1976.
מכל מקום, נראה, שעדיין טרם נסתם הגולל במישור מע"מ על תכנון המס שפורט לעיל, בעניין
אולשביצקי ובעניין ויינר, במסגרתו רוכש בעל שליטה זכות במקרקעין בנפרד מחברה בשליטתו ומקבל ממנה שירותי בנייה. לצרכי מס רכישה יש ליתן את הדעת, לדגשים שהועלו על ידי בית המשפט העליון בעניין ויינר, בעיקר למבחן הזיקה והתלות, ולנסות ליישמם, ככל הניתן, בעסקה הספציפית.   
המחבר ממשרד עמפלי- עריכת דין מיסים
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי
טיפים ממשרד:  עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark