עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: רפורמה בניהול מקרקעי ישראל
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - דיני מקרקעין - מינהל מקרקעי ישראל - רפורמה - קרקע חקלאית - מגורים - חכירה מהוונת - בנייה רוויה - מגרש לבניה - זכויות בניה
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
רפורמה בניהול מקרקעי ישראל
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל מוצאת את ביטוייה בהוראות חוק מינהל מקרקעי ישראל (תיקון מס' 7), התשס"ט - 2009, אשר התקבל בכנסת ביום 3.8.2009 (להלן: "החוק"). התיקון לחוק התקבל לאחר שבהחלטת הממשלה מס. ממי/5 של רפורמה במינהל מקרקעי ישראל מיום 12.5.2009, נקבעה מדיניות הממשלה בכל הקשור לרפורמה בניהול מקרקעי ישראל, אשר קיבלה תוקף בהוראות החוק.

בראש ובראשונה נקבע בסעיף 2 לחוק, כי תוקם "רשות מקרקעי ישראל" ("רמ"י") במקום "מינהל מקרקעי ישראל", על מנת שתנהל את מקרקעי ישראל. בסעיף 8 לחוק נקבע, כי מועד הקמת הרשות הינו 1.1.2010. תפקידי הרשות מפורטים בסעיף 2א' לחוק והם כוללים הקצאת קרקעות למטרות מגורים, תעסוקה ושטחים פתוחים בהתאם לדרישות המשק, סיוע למדינה בהפקעת קרקעות, שמירה על זכויות הבעלים במקרקעי ישראל, קידום רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין, ומתן שירותים לחוכרים. בסעיף 3 לחוק נקבע, כי תוקם מועצת מקרקעי ישראל, אשר תקבע את המדיניות הקרקעית שלפיה תפעל הרשות  ותפקח על תקציבה.

בהתאם להוראות החוק, הרפורמה חלה על חוכרים בחכירה מהוונת בקרקע עירונית למטרת מגורים ובקרקעות לתעסוקה ואיננה חלה, בשלב זה, על חוכרים של קרקע בייעוד חקלאי, שכן המדינה עדיין לא גיבשה הסדר ביחס לפיצויים שיינתנו לחקלאים בגין הקרקעות שהוחזקו על ידם עשרות בשנים ואף לפני קום המדינה.
ההוראות האופרטיביות ביחס ליישום הרפורמה בתיקון מס' 7 לחוק, מפורטות בסעיף 4 יז' לחוק, אשר קובע בסעיף ההגדרות, מי הם החוכרים הזכאים להקניית בעלות ללא תמורה ומי הם החוכרים אשר ישלמו תמורה בגין הקניית הבעלות. העיקרון המנחה הוא, בהתאם להגדרת "חוכר" כי לצורך "הכניסה" בנעלי הרפורמה, מדובר בחוכרים בעלי חוזי חכירה מהוון בלבד למטרת מגורים או תעסוקה וחוכרים אשר לא היוונו את זכויותיהם יידרשו להוון את הזכויות על מנת להיכנס בגדר הרפורמה.    
בעניין זה יובהר, כי חוכרים אשר הפרו את הוראות חוזה החכירה או כאלו אשר בנו תוספות בניה שלא כדין או מבלי לקבל את הסכמת הרשות, לא יהיו זכאים להיכנס בגדר הרפורמה ויידרשו להסדיר את החריגות לצורך כך.
    
סעיף 4יז(ב) תוקן והוחלף וכיום הוא קובע את ההסדרים ביחס למשלוח הודעות לחוכרים במסגרת הקניית הבעלות בנכסים. החוכרים הפטורים מתשלום במסגרת הקניית הבעלות, יקבלו הודעות בדואר רשום, בדבר זכאותם לקבל את הבעלות בנכס. ככל ולא תתקבל התנגדות מטעם החוכר בתוך 60 ימים מיום משלוח ההודעה, תגיש הרשות בקשה ללשכת רישום המקרקעין לרישום זכות הבעלות של החוכר, כאשר לא יידרשו שטרות עסקה, יפויי כח ואישורי מיסים לצורך הליך הרישום. חוכרים שהקניית הבעלות בנכס כפופה לתשלום, יקבלו הודעות בדואר רשום בה יפורט גובה התשלום בגין הקניית הבעלות וכן גובה מס הרכישה שיידרש בגין כך. הרשות תצרף להודעה שטר עסקה חתום על ידה והחוכר יוכל לגשת ללשכת רישום המקרקעין ולרשום את הבעלות, בכפוף לכך שימציא אישור על תשלום התמורה בגין הקניית הבעלות. גם במקרה זה, לא יידרש החוכר להמציא לרשם המקרקעין ייפוי כח ואישורי מיסים, אלא, אם מדובר בחכירה שכלל לא היתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, שאז יידרש החוכר להמציא את האישורים הנדרשים לרישום חכירה ראשונה.

תיקון מס' 7 לחוק, קובע תיקונים בחוקים נוספים, כאשר החוק המרכזי אשר תוקן, הינו חוק מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960. סעיף 1 לחוק מקרקעי ישראל לאחר התיקון קובע הגדרה חדשה ל"קרקע עירונית" הכוללת קרקע למגורים או תעסוקה בלבד. התיקון המשמעותי המבטא את ליבה של הרפורמה בוצע בפסקה 7 לסעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל, הקובע, כי ניתן יהיה לבצע העברת בעלות במקרקעי המדינה או במקרקעי רשות הפיתוח למטרת פיתוח לא-חקלאי, או העברת מקרקעין כאלה שהם קרקע עירונית, ובלבד ששטח כל ההעברות לא יעלה על 400,000 דונם עד ליום 31.8.2014 וכן 400,000 דונם נוספים למשך 5 שנים מתום התקופה הראשונה. בכך הוגדלה מכסת הקרקעות באופן משמעותי ביותר, שכן עובר לרפורמה המכסה עמדה על סך של 200,000 דונם בלבד.

הוראות סעיף 49(ג) לחוק קובעות, כי רשות מקרקעי ישראל תחל לפעול רק לאחר שייחתם עם העובדים הסכם קיבוצי המסדיר את זכויות עובדי מינהל מקרקעי ישראל. הסיבה המרכזית לכך שנכון למועד זה,  כשנה מיום שהתיקון לחוק נכנס לתוקף, הרפורמה לא יצאה לדרך במלוא המרץ, היא כי לא נחתם הסכם קיבוצי עם העובדים ועל כן, לא בוצע בפועל, כל שינוי בכח העבודה ובאורחות העבודה במחלקות השונות במינהל.


ביום 8.2.2010, נחתמה על ידי שר האוצר החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1185, אשר כותרתה "רפורמה בניהול מקרקעי ישראל". מטרת ההחלטה הינה, בין היתר, ליישם את הוראות סעיף 4יז לחוק הקובעות, כי מועצת מקרקעי ישראל תחליט באילו נכסים תוקנה הבעלות ללא תשלום ובאילו נכסים תוקנה הבעלות בתמורה לתשלום.     


בסעיף 3 להחלטה נקבע, כי הנכסים בגינם יוקנו זכויות הבעלות ללא תשלום, הינם נכסים המוחכרים בחוזה חכירה מהוון למטרת מגורים וכלהלן: דירה בבניין רווי למגורים, מגרש עד 280 מ"ר למטרת מגורים צמודת קרקע, מגרש בגודל של עד 3 דונם הממוקם באזורי עדיפות לאומית, מגרש עד 10 דונם באזור עדיפות לאומית א' ובעוטף עזה, מגרש בגודל עד 2 דונם בייעוד מגורים או תעסוקה אשר נרכשו בגינו כל הזכויות הקיימות והעתידיות.

הנכסים המוחכרים בחוזה חכירה מהוון למטרת מגורים אשר הבעלות בגינם תוקנה בכפוף לתשלום של 9% מערך הקרקע על מנת לרכוש את מלוא הזכויות הינם: מגרשים בגודל 280 מ"ר ועד 540 מ"ר, מגרשים בגודל 540 מ"ר ועד 1,000 מ"ר, בגין נכסים אלה תשולם התמורה למינהל בהתאם לשומה שתקבע על ידי טבלאות שייערכו על ידי שמאים מטעם המינהל ביחס לערכי הקרקע ובהתאם לשוברי התשלום ששילחו לחוכרים ביחד עם ההודעות על הקניית הבעלות. בעלי הזכויות במגרשים בקטגוריה זו, אשר הוקצו בהתאם ל"שטח לבניה בפועל" ולא שולמו בגינם מלאו הזכויות בעת ההקצאה יידרשו לשלם את מלוא התמורה בגין ההפרש עבור מלוא הזכויות בתכנית בעת ההקצאה.    
הבעלות בנכסים בגודל של 1,000 מ"ר ועד 16,000 מ"ר המוחכרים למטרת מגורים, תוקנה בכפוף לתשלום 31% מהפער בין שווי הזכויות בעת שהמגרש הוקצה לחוכר לבין השווי שייקבע על ידי שמאי המינהל בעת הקניית הבעלות.
    
בגין נכסים המוחכרים למטרת תעסוקה (הכוללים: מלאכה, תעשיה, משרדים, מסחר תיירות, מלונאות, למעט חקלאות או גידול בעלי חיים), עד לגודל 1,000 מ"ר, ישולם 9% מערך הקרקע במועד משלוח ההודעה על הקניית הבעלות. בגין נכסים בגודל 1,000 מ"ר ועד 5,000 מ"ר ישולם 31% מהפער בין שווי הזכויות בעת שהמגרש הוקצה לחוכר לבין השווי שייקבע על ידי שמאי המינהל בעת הקניית הבעלות. בנכסים שהוקצו בפטור ממכרז, תועבר הבעלות רק לאחר שיחלפו 7 שנים ממועד ההקצאה.
בסעיף 3.5 להחלטה נקבע, כי ההסדר אינו חל על נחלות במושבים לרבות חלקת המגורים, למעט מגרשי מגורים שפוצלו מהנחלה, אך סוייג, כי במידה ויתאפשר היוון חלקת המגורים בנחלה, המועצה תדון בתנאים להעברת הבעלות (הכוונה היא לאחר שיקבלו התוצאות ביחס להחלטה 979 העומדת להכרעה בבג"ץ). כמו כן, ההוראות אינן חלות על שטח המגורים בקיבוץ, למעט מגרשים אשר שויכו שיוך קנייני לחברי הקיבוץ ונחתם הסכם חכירה מהוון בגינם עם החבר. עוד נקבע, כי ההחלטה לא חלה על משקי עזר, למעט משקי עזר אשר הוונו בהתאם להחלטה 1178 (יישום החלטה 1178 מוקפא בשלב זה).

יצויין, כי בשלב זה הוראות החוק לא חלות על קרקעות קרן קיימת לישראל, שכן המדינה לא הגיעה עדיין להסדר עם קק"ל ביחס לקרקעות אשר יינתנו לקק"ל, כחלופה לקרקעות אשר הבעלות בהם תוקנה לחוכרים.

לסיכום, מניתוח הוראות תיקון מס' 7 לחוק וכן הוראות החלטה 1185 עולה, כי אין כל בשורה לבעלי זכויות חכירה בדירות בבניינים רוויים למגורים, שכן בהתאם לתיקון לחוק מינהל מקרקעי ישראל משנת 2006, חוכרים אלה יכלו לקבל את הבעלות ללא תשלום. הבשורה במסגרת הרפורמה הינה לבעלי זכויות חכירה מהוונות במגרשים למגורים עד לגודל של 280 מ"ר אשר יקבלו את הבעלות ללא תמורה. בעלי זכויות במגרשים גדולים מ- 280 מ"ר ובייחוד בעלי הזכויות במגרשים אשר הוקצו בהתאם ל"שטח לבניה בפועל", יידרשו לשלם סכומים ניכרים בגין הקניית הבעלות ונראה כי חוכרים אלה כלל לא ימהרו להיכנס תחת כנפי הרפורמה ועל כן, בנושא זה הוחמצה המטרה לעניות דעתי .

ניתן לומר, כי לאחר שייחתם הסכם קיבוצי עם העובדים וייערך השינוי המבני הנדרש במחלקות הרשות, ובמידה והרשות תפעל במרץ על מנת להעביר את הבעלות בכמות ניכרת של נכסים, עשוי לרדת העומס במסדרונות הרשות מה שיביא לעליה ניכרת ביעילות של הרשות ולהקטנת החיכוך עם החוכרים ובכך אנו עשויים לראות נקודת אור במסגרת הרפורמה.

* נכתב ב 10/2010
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark