עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: היוון תמורה לצרכי מיסוי מקרקעין- האומנם משימה אפשרית? -חלק ב
מידע משפטי בנושאים: דיני מיסים - מיסוי מקרקעין - היוון - דיני מקרקעין - היוון התמורה - כללי חשבונאות מקובלים - שווי מכירה - הוראות רשות המיסים - עניין זיידנבייבר - מש"ח
 
 עורך דין מאורי עמפלי

  מאת: עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי
להלן מקורות מידע נוספים שיעניינו אותך:
מיסוי בינלאומי
עבירות מס
דיני מקרקעין
מס הכנסה
דיני מיסים
היוון תמורה לצרכי מיסוי מקרקעין- האומנם משימה אפשרית? -חלק ב
מאת: עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי

פתח דבר
בחלק א' של רשימה זו מצינו, כי חשיבות היוון התשלומים מקבלת משנה תוקף לצרכי חוק מיסוי מקרקעין, משום שהן מס שבח, המוטל ברגיל על המוכר והן מס הרכישה, המוטל דרך כלל על הרוכש נגזרים משוויה של הזכות במקרקעין. כך, היוון תשלומים בגין רכישת זכות במקרקעין עשוי להקטין  את שוויה של הזכות לצרכי מס הרכישה.

מצאנו, כי ועדת הערר בעניין המכון הגיאופיסי (ו"ע 1289/01) קבעה, בפסק דין תקדימי, הנשען על כללי החשבונאות המקובלים ופסיקת  בתי המשפט (ראו למשל ע"א 4125/90 ו- ע"א 222/00, ו"ע 3170/04), כי ניתן עקרונית להוון תשלומים לצרכי חישוב מס השבח.  

עניין זיידנבייבר (ו"ע 1287-07)
על בסיס פסק הדין בעניין המכון הגיאופיסי ניתן לאחרונה פסק הדין בעניין זיידנבייבר. פסק הדין דן בסוגית נטל ההוכחה החל על הטוען להיוון תמורה לצרכי מיסוי מקרקעין. באותו עניין דובר בעוררת אשר מכרה ארבעה מגרשים לארבעה רוכשים שונים. שני המגרשים הראשונים נמכרו בחודש דצמבר 2002. מגרש נוסף, נמכר בחודש מאי 2004, והמגרש הרביעי נמכר בחודש נובמבר 2004. בכל אחד מן המגרשים ניתן היה לבנות בית צמוד קרקע. כל הסכמי המכר הותנו בכך שהמינהל יודיע על ביטול ההקפאה ביחס לביצוע העברות בגוש בו נמצאו המגרשים ועל הסכמתו לביצוע העברת המגרשים מן העוררת לרוכשים (להלן: "התנאי המתלה").

בעת הגשת המש"ח בעניין ביצוע העסקאות, ביקשה העוררת להקפיא את הטיפול בשומות, עד שיתקיים התנאי המתנה. מנהל מס שבח סרב. התנאי המתלה התקיים רק בחודש ספטמבר 2005. בפועל רק בחודש ינואר 2007 הוסרה המניעה שהטיל המינהל על קיום העסקאות, והעסקאות הושלמו. במועד זה שולם 30% משווי העסקאות.

העוררת טענה בין היתר, כי יש להוון את התמורה ממועד קבלתה בפועל למועד ביצוע העסקה (קרי יום המכירה המקורי) ולפיה שווי זה לחשב את מס השבח.  
ועדת הערר דחתה את עמדת העוררת. לשיטתה של ועדת הערר, העוררת לא עמדה בנטל ההוכחה, כי יש להוון בעניינה את שווי המכירה. חבר הועדה עו"ד
מרגליות ציין בהקשר לכך, כי העוררת לא הוכיחה, כי מדובר בתנאי עסקה חריגים, וכדבריו: "נטל ההוכחה, להוכיח כי תנאי התשלום חורגים מהמקובל, מוטל על הטוען את הטענה. לטעמי, ניתן להוכיח טענה מסוג זה רק בליווי חוות דעת מקצועיות של שמאי מקרקעין עם רקע כלכלי. צריכים להוכיח שני יסודות נפרדים ומצטברים: (א) כי תנאי העסקה חורגים מעסקאות אחרות; (ב) כי בחריגה זאת יש מקום לערוך היוון התמורה כאמור לעיל.
פירושו של דבר, שיש להביא דוגמאות מ"עסקאות רגילות" בהן אין צורך לערוך היוון, כיוון שהן משקפות את אומד דעת הצדדים באשר לתמורה בעסקה. לעומת זה יש להוכיח באופן סביר כי תנאי עסקה חריגים, עשויים להביא להפחתת התמורה הנומינלית לפי שיטת "הערך הנוכחי". טענה בעלמא של שיעורי היוון אינה מהווה כלל ראיה שאפשר להסתמך עליה, כאשר טענה זו אינה נתמכת בחוות דעת מקצועית".

חבר הועדה עו"ד קלוגמן, נמנע מלחרוץ דעה, אם יש צורך בהבאת חוות דעת מקצועית, אך  ציין, כי העובדה שהצדדים לחוזה האריכו את החוזה מבלי ליתן את הדעת למרכיב ההיוון (בניגוד כאמור לעניין המכון הגיאופיסי), פועלת לרעתה של העוררת ומלמדת, כי גם העוררת ראתה בשווי המקרקעין כשווי סופי ומוחלט.  

עיננו הרואות, אפוא, כי ועדת הערר אינה רואה בזכות ההיוון כזכות המוקנית באופן אוטומטי לנישום, אלא דורשת, כי הנישום יוכיח תשתית מספקת להפחתת שווי התמורה על בסיס טענת ההיוון. עו"ד מרגליות דורש, כי תשתית זו תתבסס על חוות דעת מומחה ועל יסודות אובייקטיביים. עו"ד קלוגמן, נדמה, מסתפק במציאת אחיזה להיוון התמורה בהסכמה החוזית שבין הצדדים. יצוין, כי חבר הועדה השלישי (השופט (בדימוס) בן שלמה) נמנע מלהתייחס לסוגית ההוכחה ורק הסכים לתוצאה, לפיה אין להוון את התמורה במקרה דנן.

סיכום

כללו של דבר, אין עוררין לגבי זכאותם של צדדים לעסקת מקרקעין להוון תשלומים עתידיים בחישוב שווי המכירה לשם חישוב מס השבח ומס הרכישה (של הרוכש). עיקרון זה עוגן מבחינה מהותית כך ראינו בעניין המכון הגיאופיסי. יחד עם זאת, דומה, כי טרם נאמרה המילה האחרונה, בשאלת נטל ההוכחה הנדרש מהטוען להיוון התמורה. גישה מקלה, תבקש לאפשר לבצע היוון תמורה בכל עת בו מדובר על עסקה בתשלומים, או על דחייה בלתי צפויה בקבלת התמורה ו/או חלקה (בכפוף למהותיות ההיוון). גישת ביניים, תאפשר את היוון התשלומים, כאשר ניתן למצוא מנגנון של היוון בהסכמים בין הצדדים לעסקה הספציפית, בדומה לנסיבות שאפיינו את עניין המכון הגיאופיסי ולעמדת עו"ד קלוגמן בעניין זיידנבייבר. גישה שמרנית, הבאה לידי ביטוי בעמדתו של עו"ד מרגליות בעניין זיידנבייבר, תתנה למשל את היוון התשלומים בחוות דעת של שמאי מקרקעין כלכלן, אשר תוכיח, כי מדובר בעסקה חריגה, לעומת עסקאות דומות.
נראה, כי הגישה המחמירה שהוצגה על ידי עו"ד מרגליות לא נתקבלה על ידי שני חברי הועדה האחרים בעניין זיידנבייבר. יתרה מזאת, ועדת הערר בעניין המכון הגיאופיסי בה נטל חלק עו"ד מרגליות קיבלה את הערר מבלי שהוצגה בפניה חוות דעת שמאי. גם גישתו של עו"ד קלוגמן אינה נטולה מספקות, שכן ניתן ככלל לחלץ את מרכיב ההיוון בכל עסקת מקרקעין (בכפוף למהותיות), ללא שמרכיב זה יעוגן באופן רשמי במסמכי העסקה (וראו לעניין זה את פסיקתו של רו"ח פרידמן בעניין המכון הגיאופיסי).

מכל מקום וליתר ביטחון, רצוי לקבוע במסמכי ההתקשרות בין צדדים לעסקה רלוונטית (למשל עסקה במסגרתה התמורה משולמת בתשלומים ו/או מותנית בתנאי מתלה), מנגנון, אשר יהוון את התמורה במקרה של הקדמה בתשלומים, או יקטין את התמורה במקרה של איחור בהתקיימות תנאי המתלה (וראו לעניין זה גם ו"ע 1305/04, שם נדחתה טענת היוון בעסקת קומבינציה).
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי
טיפים ממשרד:  עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark