קביעת השווי בעסקת תמ"א 38 - חסכון במס שבח ומס רכישה

קביעת השווי בעסקת תמ"א 38 - חסכון במס שבח ומס רכישה

מאת: שניר שער, עו"ד רו"ח

משרדינו טיפל לאחרונה בעסקת תמא 38 בתל אביב בה דיירים מכרו ליזם זכויות בניה ליזם בתמורה לשירותי בניה שהיזם התחייב לתת להם. 
צריך לשים לב שיש 2 שיטות לקביעת "שווי העסקה" שבין הדיירים לבין היזם. 
שיטה ראשונה, בה רשות המסים דוגלת, היא שיטת "שווי הזכויות הנמכרות" באותו מקרה נמכרו ליזם 1,000 מ"ר "שטח פלדלת" כאשר שווי מ"ר מבונה (כלומר שווי מ"ר זכות בניה= לא בנוי) הוא כ 30,000 ש"ח. 
לכן, רשות המסים טענה ששווי העסקה  (ממנו נגזרים חבויות המס)  הוא 30,000,000 ( 30,000 ש"ח שווי מ"R קרקע כפול 1,000 מ"ר שטח פלדלת). 
השיטה השניה, בה משרדנו החזיק, היא  "שיטת התמורות לבעלים" בו קובעים את השווי לפי מה שהבעלים קיבלו מהיזם (שירותי בניה, פיקוח, השתתפות בשכר טרחת עורך דין, מפקח מטעם הדיירים, רווח קבלני מקובל וכדומה), ובשיטה הזו הראנו שהשווי 15,000,000 ש"ח (מחצית מהשווי של רשות המסים).
תמכנו את עמדתנו בפסיקות של בית המשפט העליון. בסופו של יום, ולאחר משא ומתן ארוך הכולל הגשת השגה, התיק הסתיים בפשרה של 17,000,000 ש"ח שווי עסקה, דבר שהביא לחסכון מס שבח ומס רכישה גבוה מאוד. 
לסיכום, בעסקאות תמ"א 38 יש מחלוקות עם רשות המסים לגבי סוגיית קיבעת שווי העסקה. 
במקרים כאמור יש לזכור כי עומד לצד הנישום גיבוי מבית המשפט העליון לקביעת שווי העסקה לפי שיטת "התמורות לבעלים" על פני שיטת "שווי הזכויות הנמכרות", ובדרך כלל הדבר מביא לתוצאת מס נמוכה יותר משמעותית.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.